Wednesday 5 November 2014

विकासकाचे“ब्रँड” बिल्डिंग


विकासकाचे“ब्रँड” बिल्डिंग

ब्रँड म्हणजे काय?
ब्रँडचे फायदे कोणकोणते?
व्यवसायामध्ये ब्रँड आवश्यक आहे का?
                विकासक[Builders/Developers]यांच्यासाठीवरील प्रश्नांची उत्तरे शोधण्यापूर्वी वास्तवातले एक उदाहरण पाहुया.
                [१] मुंबई परिसरमध्ये एखाद्या खाजगी विकासकाने [म्हाडा नव्हे...] एखादी गृहनिर्माण स्किम जाहीर केली तर त्या स्किमचे लोकेशन न पाहता देखील त्या विकासकाच्या स्किमला प्रतिसाद देण्यासाठी अनेक ग्राहक “रांगा” लावून बुकिंग करतील का?
                [२] जेव्हढे फ्लॅटस् अलॉट करायचे आहेत त्यापेक्षाजास्त व अनेकपटीने बुकिंग व त्यासाठीची बुकिंग अनामत अमाउंट ग्राहक त्या विकासकाच्या बँक खात्यामध्ये ग्राहक जमा करतील का?
                [३] आपल्याला फ्लॅट मिळावा म्हणून ग्राहकवर्ग त्या विकासकाने आवश्यक केलेले १०,०००/-रुपये बुकिंग अनामत अमाउंट व फॉर्म्ससाठी [२००/-रुपये नॉन-रीफंडेबल] भरतील का?
                [४] स्कीममध्ये आलेल्या बुकिंगपैकी, आपले मापदंड व निकष लावून त्यातील काही ग्राहक निवडून बाकीच्यांना न निवडता त्यांचे पैसे परत करण्याचे काम तो विकासक करेल का?
                [५] निवडले न गेलेल्या ग्राहकांना विहित मुदतीमध्ये त्यांनी भरलेली बुकिंग अनामत अमाउंट [त्यावर कोणतेही व्याज न देता] परत केली गेल्याचे उदाहरण असू शकते का?
या सर्व प्रश्नांची उत्तरे... “होय”असू शकतील का?
ही सर्व उत्तरे जर “होय” असतील तर.......
हा विकासक म्हणजेनक्कीच एक ब्रँड आहे….
कोणता “ब्रँड”आहे हा??
कोण आहे हा विकासक????
                मुंबईत रियल इस्टेट व्यवसायात मे महिन्यातील शेवटच्या आठवड्यापर्यंत त्या वर्षीचे खरेदी-विक्रीचे बहुतेक व्यवहार पूर्ण झालेले असतात म्हणून तो काळ वर्षातील सिझनचा शेवट समजला जातो. नंतर पावसाळा सुरु होणार असतो. सर्वसाधारणपणे नवीन स्कीम्स पावसाळ्यानंतर दिवाळीच्या दरम्यान जाहीर होतात.
                २५-५-२००९ ला सीझनच्या शेवटी वर्तमानपत्रांमध्ये मुंबई परिसरातील बांधकाम संबंधित एक जाहिरात झळकली. मुंबईजवळ कमी किंमतीमध्ये परवडणारी घरे. बुकिंगचा दर १३७८/-रुपये.
                या योजनेचे वैशिष्ट्य हे होते की ग्राहकांनी त्या स्कीमची साईट पहावी, त्यांना ती आवडली व त्यांची खरेदीची इच्छा असल्यास ग्राहकांनी स्टेट बँक ऑफ इंडियाच्या शाखांमधून २००/-रुपये किंमतीचा [नॉन-रीफंडेबल] फॉर्म घेवून तो योग्य पद्धतीने सर्व माहितीसह भरून १०,०००/- रुपये बुकिंग अनामत अमाउंटसह स्टेट बँक ऑफ इंडियाच्या शाखांमध्येच स्कीमसाठी जमा करायचे होते.
                जर का त्यांना फ्लॅट अलॉट झाला तर पुढची प्रक्रिया सुरु होणार होती. जर का फ्लॅट अलॉट नाही झाला तर काही मुदतीने त्यांनी भरलेली १०,०००/- रुपये बुकिंग अनामत अमाउंट कोणत्याही व्याजाशिवाय त्यांना परत मिळणार होती.
\               मात्र फॉर्मसाठीचे २००/-रुपये नॉन-रीफंडेबल असल्यामुळे परत मिळणार नव्हते.याचा अर्थ या योजनेमध्ये भाग घ्यायचा असेल तर फॉर्मचे २००/- रुपये नक्की परत मिळणार नाहीत. फ्लॅट अलॉट होईलच ही शाश्वती नाही. आणि फ्लॅट अलॉट नाही झाला तर काही महिन्यांनी फक्त भरलेली बुकिंग अनामत अमाउंट कोणत्याही व्याजाशिवाय परत मिळणार होती हे स्पष्ट करण्यात आले होते.
                ग्राहकांनी त्या योजनेला प्रचंड भरभरून प्रतिसाद दिला. माझ्या काही मित्रांनी मुंबईतील बँकेमध्ये अक्षरश: क्यू मध्ये उभे राहून फॉर्म्स मिळवले व भरले. माझ्या अनेक मित्रांनी साईट प्रत्यक्ष पाहिली नव्हती पण तरीही या योजनेमध्ये वेळ व पैसा खर्च करून भाग घेतला. त्यापैकी बहुतेकांना फ्लॅट अलॉट झाले नाहीत. त्यामुळे त्यांना हळहळतांना मी स्वत: पाहिले आहे.
                दरम्यान २००९ ला जागतिक मंदीचे सावट भारतावर पडले.... रियल इस्टेट व्यवसाय देखील या मंदीला अपवाद नव्हता. भल्याभल्या विकासकांची झोप उडाली होती. हा प्रोजेक्ट ज्या परिसरात होता तिथे रेल्वे स्टेशनपासून सर्व ठिकाणी ४०% डिस्काऊंटचे बोर्ड्स जागोजागी लागले होते.
                दरवर्षीप्रमाणे मुंबईतील सर्वात मोठे प्रॉपर्टीएक्झिबिशन बांद्रा येथे १ ऑक्टोबर ते ४ ऑक्टोबर २००९ ला सुरु झाले.या संपूर्ण  एक्झिबिशनवर मंदीचे सावट स्पष्ट दिसत होते. दरवर्षी प्रमाणेच या एक्झिबिशनला मी हजेरी लावली होती. मला स्वत:चा एक सर्व्हे पूर्ण करायचा होता म्हणून मी काही ग्राहक मित्रांसह प्रत्येक विकासकाच्या स्टॉलला भेट देत होता. बहुतेक ठिकाणी २०% ते ३०% ते ४०% डिस्काऊंट कबुल केले जात होते. समोर पैसे घेवून बसाल तर अजून पैसे कमी करू अशा घायकुतीला अनेक विकासक येत होते.
                वर नमूद केलेल्या “त्या” स्कीमच्या स्टॉलला मी व माझ्या ग्राहक मित्रांनी भेट दिली. “त्यांनी”  देखील त्यांच्या दरांमध्ये फरक केला आहे का? त्यांनी किती पर्सेंट डिस्काऊंट दिला आहे हे पहायला मी व माझे मित्र अतिशय उत्सुक होतो....

त्यांनीसुद्धा फरक केला होता....तो होता.. ४०%..

पण... तो डिस्काऊंट नव्हता तर
“त्यांनी” ४०% दर वाढवले होते….

                २५ मे २००९ ला स्कीम जाहीर करतांना त्यांचे दर होते १३७८/-रुपये ते आता होते जवळपास १९७५/-रुपये.... म्हणजे बाकी सर्व विकासक २०-३०-४०% डिस्काऊंट देत असतांना त्यांनी त्यांचे दर जवळपास ४०% वाढवूनही त्यांना त्या प्रदर्शनात अतिशय चांगला प्रतिसाद होता.... हा महिमा होता “त्या” नावाचा........
“टाटा”
                हे टाटांच्या बोईसर येथील हौसिंग प्रोजेक्टबाबतच लिहितोय. टाटा म्हणजे “विश्वास” उत्कृष्ट दर्जा व टिकावूपणा. यावर कुणी म्हणेल की टाटांचा तो प्रकल्प मुंबईबाहेर परवडणाऱ्या किंमतीमध्ये होता म्हणून प्रतिसाद मिळाला वगैरे.. त्यांनी लक्षात घ्यावे की मंदीच्या त्या काळात अनेक मोठ्या बांधकाम व्यवसायिकांनी, टाटांना मिळणारा प्रतिसाद पाहून त्याच परिसरामध्ये टाटांपेक्षा कमी किंमत ठेवून [दर १२००/-रुपये] प्रकल्प सुरु केले पण त्यांना टाटांच्या प्रतिसादाच्या थोडं देखील जवळपास जाता आले नाही.अर्थात, त्यात मला कोणतेही आश्चर्य वाटले नाही व वाटणार नाही....
आहे का या देशात कुणी....जो....
“टाटा” या ब्रँडची बरोबरी करू शकेल?
                टाटांशी तोच बरोबरी करू शकेल जो दर्जा आणि टिकावूपणा याबाबतची विश्वसनीयता ग्राहकांच्या मनात सातत्याने व दीर्घकाळ जागवू शकेल. आपली प्रतिमा व विश्वासार्हता कायम ठेवण्यासाठी सदरहू प्रकल्पामध्ये टाटा ग्रुपने योग्यरीत्या कार्यरत रहायला हवे.टाटा ग्रुपप्रमाणे प्रत्येकाने चांगल्या शेतकऱ्यासारखे वागले पाहिजे.
                पिक चांगले हवे असेल तर ते घेण्यापूर्वी शेताची नीट मशागत केली पाहिजे, सुरुवातीला जास्त खर्च करून जाणीवपूर्वक चांगल्या बियाण्याची पेरणी केली पाहिजे. तीच बाब व्यवसायाची. तरच आज टाटा मिळवत आहेत ती विश्वसनीयता,नावलौकिक, ग्राहकांचा प्रतिसाद, स्पर्धारहित व्यवसाय व नफा मिळू शकतो.


Friday 10 October 2014


Please like & share
पुनर्विकास मार्गदर्शन व सल्ला
योग्य मार्गदर्शनासाठी संपर्क साधा.
www.facebook.com/YashRajAssociates

Wednesday 8 October 2014


Please like & share
पुनर्विकास मार्गदर्शन व सल्ला
योग्य मार्गदर्शनासाठी संपर्क साधा.
www.facebook.com/YashRajAssociates

Wednesday 1 October 2014


Please like & share
पुनर्विकास तज्ञांचे मार्गदर्शन हवे की नको ? जाणून घ्या, मोफत परिसंवादातून…call us now...

Wednesday 17 September 2014

पुनर्विकास व इमारतीचे आयुष्य

पुनर्विकास व इमारतीचे आयुष्य
पुनर्विकासादरम्यान प्रशासकीय व कायदेशीर बाबींवर फार भर दिला जातो. प्रशासकीय व कायदेशीर या बाबी बांधकामाच्या २-३ वर्षांच्या कालावधीमध्ये फार महत्वाच्या आहेत याबाबत शंकाच नाही पण इमारत बांधून झाल्यावर महत्वाचे असते ते इमारतीचे आयुष्य.
त्यासाठी आवश्यक असतो बांधकामाचा दर्जा व टिकाऊपणा. म्हणूनच सभासदांनी पीएमसी तज्ञांच्या मदतीने बांधकामावर सुरुवातीपासून ताबा मिळेपर्यंतच्या  संपूर्ण कालावधीत बांधकामावर योग्य देखरेख व अंकुश [Monitoring] काळजीपूर्वक ठेवला पाहिजे.
                दुर्दैवाने यशस्वी पुनर्विकासाचा कालावधी फक्त २-३ वर्षे म्हणजेच बांधकाम पूर्ण होवून इमारतीचा ताबा मिळेपर्यंत एव्हढाच समजला जातो. ते पूर्ण चूक आहे.
                नव्याने बांधलेल्या इमारतीत कमीतकमी ४० वर्षे स्ट्रक्चरल रिपेरिंगचे काम निघता नये व तिचे आयुष्य कमीतकमी १०० वर्षे असायला हवे तरच त्याला “यशस्वी पुनर्विकास” म्हणता येईल.
                इमारतीचे हे असे बांधकाम करता येईल का? या प्रश्नाचे उत्तर “होय” आहे व अनेक उदाहरणांनी ते सिद्ध करता येवू शकते.
                चौरस फुटाला फक्त १२ ते १५% एव्हढा जास्त खर्च बांधकाम करतांना करून इमारतीचे काम दर्जेदार /टिकावू बनवता येते. हे कसे शक्य आहे ते आम्ही आमच्या परिसंवाद/मिटींगमध्ये समजावतो.
                इमारतीचे उत्कृष्ट दर्जाचे टिकावू काम योग्य वेळेत व दिल्या गेलेल्या सर्व आश्वासनांसह कसे पूर्ण करून घ्यायचे हे जाणण्यासाठी आमच्यातर्फे केल्या जाणाऱ्या मोफत जागृती परिसंवाद [Awareness Seminars] व सोसायट्यांमधील सभा यासाठी अवश्य संपर्क करा.
                इमारतीच्या दर्जेदार टिकावू बांधकामबाबत योग्य काळजी घेतली गेली नाही तर काय होईल?  
                वेळेच्या  व्यवस्थापनाअभावी  काम वेळेत पूर्ण होणार नाही. बांधकामाच्या दर्जाबाबत भरपूर तडजोडी केल्या जातील. तशा त्या बहुतेक सर्व ठिकाणी सुरु आहेतच.
                असे निरीक्षण आहे की पुनर्विकास करताना पुष्कळवेळा विकासक दोन वेगवेगळे टॉवर्स बांधतो. यांतल्या सभासदांसाठी बांधल्या जाणाऱ्या टॉवरचे काम एवढया नित्कृष्ट दर्जाचे केलेले असते की फार  कमी  काळामध्ये या टॉवर्सचे स्ट्रक्चरल रिपेरिंगचे मोठे काम निघेल..... निघाली आहेत...... निघत आहेत...........
                भविष्यात तो टॉवर धोकादायक ठरल्यास सभासदांना  ती इमारत पाडून परत "पुनर्बांधणी" (Re-Construction) करण्यावाचून पर्यायच शिल्लक  उरणार नाही....
(शंका असेल त्यांनी ही पुस्तिका अवश्य जपून  ठेवावी....)
                सर्वात महत्वाची व लक्षात घ्यायची बाब ही आहे की, आज FSI  [Floor Space Index] TDR [Transferable Development Right] मुळे विकासकाला जास्त बांधकाम करायला मिळते. पीएमसींनी बनवलेल्या फिजीबिलीटी रिपोर्टप्रमाणे त्यापैकी काही वाढीव/जास्त जागा जमीनमालक असलेल्या सभासदांना मोफत मिळते. शिवाय त्यामधूनच कॉर्पस्, भाडे, दलाली, वाहतूक व यापूर्वी [पान क्र.१९ वर] दिलेले इतर सर्व प्रशासनिक, परवानग्या वगैरेसाठी खर्च केला जातो.
                परंतु सुरुवातीपासून योग्य पीएमसी नेमून व स्वत: योग्य देखरेख करून सभासदांनी इमारतीच्या कामाचा दर्जा व टिकावूपणा यांना फारसे महत्व दिले नाही तर मग....
काय होवू शकते???
                जर १०-१२ वर्षांमध्येच इमारत पाडून परत नव्याने बांधायची वेळ आली तर त्यावेळी बांधकामासाठी दर्जेदार व टिकावू काम करणारा चांगला विकासकच सोसायटीला शोधावा लागेल.       
                त्यावेळी इमारतीची पुनर्बांधणी करताना मात्र त्या इमारतीचे FSI/TDR बाबतचे सर्व फायदे यापूर्वीच वापरलेले असल्यामुळे त्यावेळी विकासकाला FSI/TDR याबाबतचे  कोणतेही फायदे परत मिळणार नाहीत आणि त्यामुळेच तो सोसायटीला व सभासदांना कोणतेही फायदे देऊ शकणार नाही.....
                म्हणजेच १०-१२ वर्षात तो धोकादायक टॉवर तोडून परत नव्याने बांधावा लागेल त्यावेळी बांधकामाचे पूर्ण पैसे, शिवाय सभासदांना ३-४ वर्षे परत बाहेर भाड्याने रहावे लागेल त्या भाडयाचे पूर्ण पैसे, दलाली, वाहतूक व इतर सर्व खर्च यांची तरतूद ही प्रत्येक सभासदाला स्वत:च्या खिशातूनच करावी लागेल.
ही वेळ येऊ नये आणि म्हणून सोसायटीच्या सर्व सभासदांनी सुरुवातीला पीएमसी कंपनी व नंतर त्यांच्या मदतीने सुयोग्य अशा विकासकाची निवड करतांना फार जागृत रहायला हवे.

एक हिंदी म्हण आहे...
"घी देखा लेकिन बडगा नही देखा"....
पुनर्विकासामध्ये जागृत राहून, बडगा बसू नये
याची व्यवस्थित काळजी जे सभासद घेतील त्यांना

पुनर्विकासाचे "घी" खाताना त्रास होणार नाही.......