Wednesday, 29 October 2014
Friday, 10 October 2014
Please like & share
पुनर्विकास मार्गदर्शन व सल्ला
योग्य मार्गदर्शनासाठी संपर्क साधा.
www.facebook.com/YashRajAssociates
Wednesday, 8 October 2014
Wednesday, 1 October 2014
Monday, 29 September 2014
Wednesday, 17 September 2014
पुनर्विकास व इमारतीचे आयुष्य
पुनर्विकास व इमारतीचे आयुष्य
पुनर्विकासादरम्यान प्रशासकीय
व कायदेशीर बाबींवर फार भर दिला जातो. प्रशासकीय व कायदेशीर या बाबी बांधकामाच्या २-३
वर्षांच्या कालावधीमध्ये फार महत्वाच्या आहेत याबाबत शंकाच नाही पण इमारत बांधून
झाल्यावर महत्वाचे असते ते इमारतीचे आयुष्य.
त्यासाठी आवश्यक असतो
बांधकामाचा दर्जा व टिकाऊपणा. म्हणूनच सभासदांनी पीएमसी तज्ञांच्या मदतीने
बांधकामावर सुरुवातीपासून ताबा मिळेपर्यंतच्या
संपूर्ण कालावधीत बांधकामावर योग्य देखरेख व अंकुश [Monitoring] काळजीपूर्वक ठेवला पाहिजे.
दुर्दैवाने
यशस्वी पुनर्विकासाचा कालावधी फक्त २-३ वर्षे म्हणजेच बांधकाम पूर्ण होवून
इमारतीचा ताबा मिळेपर्यंत एव्हढाच समजला जातो. ते पूर्ण चूक आहे.
नव्याने
बांधलेल्या इमारतीत कमीतकमी ४० वर्षे स्ट्रक्चरल रिपेरिंगचे काम निघता नये व तिचे आयुष्य
कमीतकमी १०० वर्षे असायला हवे तरच त्याला “यशस्वी पुनर्विकास” म्हणता येईल.
इमारतीचे
हे असे बांधकाम करता येईल का? या प्रश्नाचे उत्तर “होय” आहे व अनेक उदाहरणांनी ते सिद्ध
करता येवू शकते.
चौरस
फुटाला फक्त १२ ते १५% एव्हढा जास्त खर्च बांधकाम करतांना करून इमारतीचे काम
दर्जेदार /टिकावू बनवता येते. हे कसे शक्य आहे ते आम्ही आमच्या परिसंवाद/मिटींगमध्ये
समजावतो.
इमारतीचे
उत्कृष्ट दर्जाचे टिकावू काम योग्य वेळेत व दिल्या गेलेल्या सर्व आश्वासनांसह कसे
पूर्ण करून घ्यायचे हे जाणण्यासाठी आमच्यातर्फे केल्या जाणाऱ्या मोफत जागृती
परिसंवाद [Awareness Seminars] व सोसायट्यांमधील सभा यासाठी अवश्य संपर्क करा.
इमारतीच्या दर्जेदार टिकावू
बांधकामबाबत योग्य काळजी घेतली गेली नाही तर काय होईल?
वेळेच्या व्यवस्थापनाअभावी काम
वेळेत पूर्ण होणार नाही. बांधकामाच्या दर्जाबाबत भरपूर तडजोडी केल्या जातील.
तशा त्या बहुतेक सर्व ठिकाणी सुरु आहेतच.
असे निरीक्षण आहे की पुनर्विकास
करताना पुष्कळवेळा विकासक दोन वेगवेगळे टॉवर्स बांधतो. यांतल्या सभासदांसाठी
बांधल्या जाणाऱ्या टॉवरचे काम एवढया नित्कृष्ट दर्जाचे केलेले असते
की फार कमी काळामध्ये या टॉवर्सचे स्ट्रक्चरल रिपेरिंगचे मोठे काम निघेल..... निघाली आहेत...... निघत आहेत...........
भविष्यात तो टॉवर
धोकादायक ठरल्यास सभासदांना ती इमारत
पाडून परत "पुनर्बांधणी" (Re-Construction) करण्यावाचून पर्यायच शिल्लक उरणार नाही....
(शंका असेल
त्यांनी ही पुस्तिका अवश्य जपून ठेवावी....)
सर्वात महत्वाची व लक्षात
घ्यायची बाब ही आहे की, आज FSI [Floor Space Index] व TDR [Transferable
Development Right] मुळे
विकासकाला जास्त बांधकाम करायला मिळते. पीएमसींनी बनवलेल्या फिजीबिलीटी रिपोर्टप्रमाणे
त्यापैकी काही वाढीव/जास्त जागा जमीनमालक असलेल्या सभासदांना मोफत मिळते. शिवाय त्यामधूनच कॉर्पस्,
भाडे, दलाली, वाहतूक व यापूर्वी [पान क्र.१९ वर] दिलेले
इतर सर्व प्रशासनिक, परवानग्या वगैरेसाठी खर्च केला जातो.
परंतु सुरुवातीपासून योग्य
पीएमसी नेमून व स्वत: योग्य देखरेख करून सभासदांनी इमारतीच्या कामाचा दर्जा व
टिकावूपणा यांना फारसे महत्व दिले नाही तर मग....
काय होवू शकते???
जर १०-१२ वर्षांमध्येच इमारत पाडून परत नव्याने बांधायची वेळ आली तर त्यावेळी
बांधकामासाठी दर्जेदार व टिकावू काम करणारा चांगला विकासकच सोसायटीला
शोधावा लागेल.
त्यावेळी इमारतीची पुनर्बांधणी
करताना मात्र त्या इमारतीचे FSI/TDR बाबतचे सर्व
फायदे यापूर्वीच वापरलेले असल्यामुळे त्यावेळी विकासकाला
FSI/TDR याबाबतचे कोणतेही फायदे परत मिळणार नाहीत आणि त्यामुळेच
तो सोसायटीला व सभासदांना कोणतेही फायदे देऊ शकणार नाही.....
म्हणजेच १०-१२ वर्षात तो धोकादायक
टॉवर तोडून परत
नव्याने बांधावा लागेल त्यावेळी बांधकामाचे पूर्ण पैसे, शिवाय सभासदांना ३-४
वर्षे परत बाहेर भाड्याने रहावे लागेल त्या भाडयाचे पूर्ण पैसे, दलाली, वाहतूक व इतर
सर्व खर्च यांची तरतूद ही प्रत्येक सभासदाला स्वत:च्या खिशातूनच करावी लागेल.
ही वेळ येऊ नये
आणि म्हणून सोसायटीच्या सर्व सभासदांनी सुरुवातीला पीएमसी कंपनी व नंतर त्यांच्या
मदतीने सुयोग्य अशा विकासकाची निवड करतांना फार जागृत रहायला हवे.
एक हिंदी म्हण
आहे...
"घी देखा
लेकिन बडगा नही देखा"....
पुनर्विकासामध्ये
जागृत राहून, बडगा बसू नये
याची व्यवस्थित
काळजी जे सभासद घेतील त्यांना
पुनर्विकासाचे "घी" खाताना त्रास होणार नाही.......
Monday, 15 September 2014
“तज्ञ”: कसे असावेत/नसावेत
“तज्ञ”: कसे असावेत/नसावेत
“पीएमसी तज्ञ” कसे असावेत व कसे नसावेत हे देखील पाहुया....
पीएमसी
निवड करतांना पुष्कळवेळा सभासद, समिती सदस्य प्राथमिक चुका करतात आणि मग फार
पस्तावतात. निवड करतांना त्या पीएमसी कंपनीचा व त्यांच्या सर्व असोसिएट्सचा
सर्वांगीण वैशिष्ट्यांचा विचार केला पाहिजे.
त्या
पीएमसी कंपनीच्या पॅनेलवरील आर्किटेक्ट, स्ट्रक्चरल इंजिनियर्स हे तज्ञ शासकीय व
स्थानिक प्राधिकरणाकडे नोंदीत असायला हवेत. त्या सर्वांना व त्यांच्या सर्व
स्टाफला बांधकामाबाबत योग्य ज्ञान व अनुभव असायला हवा. मुख्य म्हणजे प्रत्यक्ष
साईटवरील कामाचा अनुभव व ज्ञान त्यांच्याकडील संबंधित तज्ञाला असायलाच हवे.
त्या
पीएमसी कंपनीचा मुख्य को-ऑर्डीनेटर कोण आहे? त्याला योग्य अनुभव व ज्ञान आहे का?
विकासकाच्या अवाढव्य यंत्रणेवर ते सर्व तज्ञ व्यवस्थित अंकुश ठेवू शकतील का?
प्रकल्पामधून बऱ्यापैकी नफा व पैसे कमवणारा विकासक चालढकल करत असेल, कामाच्या
दर्जाबाबत विशेष जागरूक नसेल तर त्या विकासकाला वेळप्रसंगी धारेवर धरून
त्याच्याकडून यशस्वीरीत्या काम पूर्ण करून घेवू शकतील का? साईटवर देखरेख करणारा
तज्ञ कामगारांना प्रशिक्षण देवून त्यांच्याकडून उत्कृष्ट दर्जाचे काम करून घेवू
शकतो का? या सर्व गोष्टींना महत्व दिलं पाहिजे. हे सर्व न पाहता नको त्या
गोष्टींना महत्व दिले जाते. अनेकवेळा पीएमसी फी किती कमी घेतात हेच पाहिले
जाते.
लक्षात
ठेवा.... “फी अव्यवहार्य तर नुकसान मोठे.”
असेही घडले आहे की एका ठिकाणी पीएमसीला नियुक्त करतांना
त्या पीएमसीचे महागडे ऑफिस, गाडी या सर्व बाबी सोसायटीच्या समितीकडून पाहिल्या
गेल्या. या सर्वाचा पुनर्विकास प्रकल्पाशी नक्की संबंध काय?
एका सोसायटीतला
अनुभव सांगण्यासारखा आहे. इतर चार पीएमसींबरोबर मला देखील सोसायटीच्या समितीने पीएमसी
निवडीसाठी बोलावले होते. सर्वांसमक्ष तिथे असा संवाद झाला....सेक्रेटरी: [मला उद्देशून] “तुम्हाला बोलावणार नव्हतो पण
निवड करण्यासाठी पाच पीएमसी असावेत असे वाटले म्हणून या चौघांबरोबर तुम्हालाही
बोलावले.”
मी: “धन्यवाद! पण मला का बोलावणार नव्हता ते कळू शकेल का?”
सेक्रेटरी: “त्याचं मुख्य कारण हे आहे की या चौघांजवळ Ixyz सर्टीफिकेट आहे. मात्र तुमच्या कंपनीकडे ते नाही आहे.”
मी: “पण तुमच्या प्रकल्पाचं काम तर मी करणार आहे.
माझ्याकडील एखाद्या Ixyz सर्टीफिकेटचा
कागद प्रकल्पाचं काम कसं करणार?
प्रकल्पाचे
काम यशस्वीरीत्या पार पाडण्यासाठी जो अनुभव व ज्ञान लागतं ते माझ्या बुद्धी व
व्यक्तीमत्वामध्ये आहे, सर्टिफिकेटच्या त्या कागदात नाही.
माझं
ज्ञान व अनुभव यावर आधारित माझं प्रेझेंटेशन माझ्या लॅपटॉपमध्ये तयार आहे. ते मी
देतो व या सर्वांना त्यांचे प्रेझेंटेशन देवू द्या. ज्याचं प्रेझेंटेशन अपील होईल
त्याचा तुम्ही विचार करा.”
सेक्रेटरीने इतर चौघांना ते प्रेझेंटेशन देवू शकतात का हे
विचारले असता सर्वांनी नकार दिला. इम्पोर्टेड कागदावरील छापील प्रोफाईल हेच
त्यांचे प्रेझेंटेशन असल्याचे त्यांनी सांगितले. मग मी स्वत: लॅपटॉपवर माझे PPT प्रेझेंटेशन त्यांना दिले.
त्यानंतर
लॅपटॉप बंद न करता नेटद्वारे इमेल उघडला. काही
अटींवर “तेरा ते सोळा हजार रुपयांमध्ये Ixyz सर्टीफिकेट
तुमच्यापर्यंत पोहोचवू” असे आलेले अनेक इमेल्स सेक्रेटरीना दाखवले.
तात्पर्य, निवड करतांना कशाला महत्व द्यायचे हे निवड
करणाऱ्यालाच नीट माहीत नसेल तर कामामध्ये गोंधळ अपरिहार्य. विकत मिळणारे कागद
बाळगणाऱ्यांना प्राधान्य द्यायचे कि प्रत्यक्ष ज्ञान व अनुभव असलेल्या तज्ञांना हे
सर्व लोकांना कळेल तो सुदिन.
एखाद्या
कंपनीमध्ये मोठ्या पदावर असलेली सभासद व्यक्ती अनेकदा पीएमसी वा विकासक यांची निवड
आपल्या कसोट्या लावून करू पहाते. त्यांचा आदर ठेवून सांगू इच्छितो की, ते कार्य
करत असलेले क्षेत्र आणि बांधकामक्षेत्र यात फार मोठी तफावत आहे. उदा. अमिताभ बच्चन
मोठे अभिनेते आहेत, सचिन महान क्रिकेटपटू तर लतादीदी-आशाताई या दैवी आवाज असलेल्या
गायिका पण त्यांना बांधकाम/RCC यामधील बारकावे
व्यवस्थित माहिती असण्याची शक्यता कमी. तिथे बांधकाम क्षेत्रातील तज्ञच हवा.
काही
व्यक्ती सल्ला घ्यायला येतात. एका सोसायटीचे समिती सदस्य आले होते प्रकल्प सहा
वर्षे रखडला आहे.
मी: “पीएमसी कोण आहेत? ते काय करताहेत?
सदस्य: ज्या उच्चशिक्षित पीएमसीला नियुक्त केले आहे ते
साईटवर येत नाहीत पण विकासकाच्या ऑफिसमध्ये नेहेमी बसलेले असतात. योग्य करारपत्रे
झालेली नाहीत. जागा ताब्यात घेवून इमारत पाडून पत्रे लावून झाल्यावर विकासक आता
सभासदांना जुमानत नाही.
हे
सर्व ऐकून या अशा पीएमसीचे कौतुक करायचे कि अशा पीएमसीला नियुक्त करणाऱ्या
सोसायटीचे व सभासदांचे कौतुक करायचे? स्वत:च्या निवाऱ्याबाबत एव्हढे निष्काळजी????
Subscribe to:
Posts (Atom)