“तज्ञ”: कसे असावेत/नसावेत

“तज्ञ”: कसे असावेत/नसावेत

“पीएमसी तज्ञ” कसे असावेत व कसे नसावेत हे देखील पाहुया....

                पीएमसी निवड करतांना पुष्कळवेळा सभासद, समिती सदस्य प्राथमिक चुका करतात आणि मग फार पस्तावतात. निवड करतांना त्या पीएमसी कंपनीचा व त्यांच्या सर्व असोसिएट्सचा सर्वांगीण वैशिष्ट्यांचा विचार केला पाहिजे.

                त्या पीएमसी कंपनीच्या पॅनेलवरील आर्किटेक्ट, स्ट्रक्चरल इंजिनियर्स हे तज्ञ शासकीय व स्थानिक प्राधिकरणाकडे नोंदीत असायला हवेत. त्या सर्वांना व त्यांच्या सर्व स्टाफला बांधकामाबाबत योग्य ज्ञान व अनुभव असायला हवा. मुख्य म्हणजे प्रत्यक्ष साईटवरील कामाचा अनुभव व ज्ञान त्यांच्याकडील संबंधित तज्ञाला असायलाच हवे.

                त्या पीएमसी कंपनीचा मुख्य को-ऑर्डीनेटर कोण आहे? त्याला योग्य अनुभव व ज्ञान आहे का? विकासकाच्या अवाढव्य यंत्रणेवर ते सर्व तज्ञ व्यवस्थित अंकुश ठेवू शकतील का? प्रकल्पामधून बऱ्यापैकी नफा व पैसे कमवणारा विकासक चालढकल करत असेल, कामाच्या दर्जाबाबत विशेष जागरूक नसेल तर त्या विकासकाला वेळप्रसंगी धारेवर धरून त्याच्याकडून यशस्वीरीत्या काम पूर्ण करून घेवू शकतील का? साईटवर देखरेख करणारा तज्ञ कामगारांना प्रशिक्षण देवून त्यांच्याकडून उत्कृष्ट दर्जाचे काम करून घेवू शकतो का? या सर्व गोष्टींना महत्व दिलं पाहिजे. हे सर्व न पाहता नको त्या गोष्टींना महत्व दिले जाते. अनेकवेळा पीएमसी फी किती कमी घेतात हेच पाहिले जाते.

 लक्षात ठेवा....  “फी अव्यवहार्य तर नुकसान मोठे.”

              

               असेही घडले आहे की एका ठिकाणी पीएमसीला नियुक्त करतांना त्या पीएमसीचे महागडे ऑफिस, गाडी या सर्व बाबी सोसायटीच्या समितीकडून पाहिल्या गेल्या. या सर्वाचा पुनर्विकास प्रकल्पाशी नक्की संबंध काय?

               एका सोसायटीतला अनुभव सांगण्यासारखा आहे. इतर चार पीएमसींबरोबर मला देखील सोसायटीच्या समितीने पीएमसी निवडीसाठी बोलावले होते. सर्वांसमक्ष तिथे असा संवाद झाला....सेक्रेटरी: [मला उद्देशून] “तुम्हाला बोलावणार नव्हतो पण निवड करण्यासाठी पाच पीएमसी असावेत असे वाटले म्हणून या चौघांबरोबर तुम्हालाही बोलावले.” 

मी: “धन्यवाद! पण मला का बोलावणार नव्हता ते कळू शकेल का?”

सेक्रेटरी: “त्याचं मुख्य कारण हे आहे की या चौघांजवळ Ixyz सर्टीफिकेट आहे. मात्र तुमच्या कंपनीकडे ते नाही आहे.”

मी: “पण तुमच्या प्रकल्पाचं काम तर मी करणार आहे. माझ्याकडील एखाद्या Ixyz सर्टीफिकेटचा कागद प्रकल्पाचं काम कसं करणार?                 

प्रकल्पाचे काम यशस्वीरीत्या पार पाडण्यासाठी जो अनुभव व ज्ञान लागतं ते माझ्या बुद्धी व व्यक्तीमत्वामध्ये आहे, सर्टिफिकेटच्या त्या कागदात नाही.

                माझं ज्ञान व अनुभव यावर आधारित माझं प्रेझेंटेशन माझ्या लॅपटॉपमध्ये तयार आहे. ते मी देतो व या सर्वांना त्यांचे प्रेझेंटेशन देवू द्या. ज्याचं प्रेझेंटेशन अपील होईल त्याचा तुम्ही विचार करा.”

                सेक्रेटरीने इतर चौघांना ते प्रेझेंटेशन देवू शकतात का हे विचारले असता सर्वांनी नकार दिला. इम्पोर्टेड कागदावरील छापील प्रोफाईल हेच त्यांचे प्रेझेंटेशन असल्याचे त्यांनी सांगितले. मग मी स्वत: लॅपटॉपवर माझे PPT प्रेझेंटेशन त्यांना दिले.

                त्यानंतर लॅपटॉप बंद न करता नेटद्वारे इमेल उघडला. काही अटींवर “तेरा ते सोळा हजार रुपयांमध्ये Ixyz सर्टीफिकेट तुमच्यापर्यंत पोहोचवू” असे आलेले अनेक इमेल्स सेक्रेटरीना दाखवले.

                तात्पर्य, निवड करतांना कशाला महत्व द्यायचे हे निवड करणाऱ्यालाच नीट माहीत नसेल तर कामामध्ये गोंधळ अपरिहार्य. विकत मिळणारे कागद बाळगणाऱ्यांना प्राधान्य द्यायचे कि प्रत्यक्ष ज्ञान व अनुभव असलेल्या तज्ञांना हे सर्व लोकांना कळेल तो सुदिन.

                एखाद्या कंपनीमध्ये मोठ्या पदावर असलेली सभासद व्यक्ती अनेकदा पीएमसी वा विकासक यांची निवड आपल्या कसोट्या लावून करू पहाते. त्यांचा आदर ठेवून सांगू इच्छितो की, ते कार्य करत असलेले क्षेत्र आणि बांधकामक्षेत्र यात फार मोठी तफावत आहे. उदा. अमिताभ बच्चन मोठे अभिनेते आहेत, सचिन महान क्रिकेटपटू तर लतादीदी-आशाताई या दैवी आवाज असलेल्या गायिका पण त्यांना बांधकाम/RCC यामधील बारकावे व्यवस्थित माहिती असण्याची शक्यता कमी. तिथे बांधकाम क्षेत्रातील तज्ञच हवा.

                काही व्यक्ती सल्ला घ्यायला येतात. एका सोसायटीचे समिती सदस्य आले होते प्रकल्प सहा वर्षे रखडला आहे.

मी: “पीएमसी कोण आहेत? ते काय करताहेत?

सदस्य: ज्या उच्चशिक्षित पीएमसीला नियुक्त केले आहे ते साईटवर येत नाहीत पण विकासकाच्या ऑफिसमध्ये नेहेमी बसलेले असतात. योग्य करारपत्रे झालेली नाहीत. जागा ताब्यात घेवून इमारत पाडून पत्रे लावून झाल्यावर विकासक आता सभासदांना जुमानत नाही.

                हे सर्व ऐकून या अशा पीएमसीचे कौतुक करायचे कि अशा पीएमसीला नियुक्त करणाऱ्या सोसायटीचे व सभासदांचे कौतुक करायचे? स्वत:च्या निवाऱ्याबाबत एव्हढे निष्काळजी????

बहुतेक पुनर्विकास प्रकल्प रखडलेले आहेत ते का?

पीएमसी तज्ञांची निवड

                पीएमसी कंपनीची निवड फार काळजीपूर्वक केली पाहिजे. विशेष सर्वसाधारण सभेच्या अनेक दिवस आधी इच्छुक पीएमसी कंपन्यांना सर्व सभासदांसमोर त्यांचे प्रेझेंटेशन देणे सोसायटीने बंधनकारक करायलाच हवे.यामुळे त्यांना प्रकल्पासाठी सर्वोकृष्ट पीएमसीची नेमणूक करता येईल. त्यांचे खास वैशिष्ट्य कोणते ते सर्वांनी जाणून घ्यायला हवे. सर्व सभासदांच्या सहमतीने व बहुमताने सर्वात चांगल्या पीएमसी कंपनीची पहिल्या विशेष सभेत निवड व नेमणूक केली गेली पाहिजे.

                पुनर्विकास प्रकल्पासाठी योग्य पीएमसी कंपनीची निवड म्हणजे प्रकल्प यशस्वी होण्याच्या दृष्टीने पहिले यशस्वी पाउल.

                त्याच्या उलट पीएमसी म्हणून अयोग्य व्यक्ती अथवा कंपनीची निवड केली गेली तर तो प्रकल्प हमखास अडचणीमध्ये येणार. कारण अयोग्य पीएमसीची नियुक्ती झाली की सोसायटीमध्ये अयोग्य विकासक देखील निवडला जाणार. मग त्यांची अभद्र युती व्हायला कितीसा वेळ लागतो?यामुळेच अनेक प्रकल्प सभोवताली पत्रे लागून काहीही काम होता वर्षानुवर्षे बंद पडून आहेत. दुर्दैवाने, सभासदांची व त्यांच्या कुटुंबियांची मात्र ससेहोलपट होते आहे.

               

बहुतेक पुनर्विकास प्रकल्प रखडलेले आहेत त्याला

विकासकापेक्षा जास्त कारणीभूत कोण असेलतर ते आहेत बेकायदेशीररित्या नियुक्त झालेले “अयोग्य पीएमसी”…….

               

               

                म्हणूनच सर्व सभासदांच्या सहमतीने व बहुमताने सर्वात चांगल्या पीएमसींची, पहिल्या विशेष सभेत निवड झाली पाहिजे.

               

                सभासदांना बहुमताने/एकमताने आपल्याला हवा तोच विकासक निवडायचा अधिकार असतो. तोच अधिकार त्यांना “पीएमसी” निवडीसाठी पहिल्याच विशेष सर्वसाधारण सभेत दिला पाहिजे.तरच “पीएमसी” निवड कायदेशीर व योग्य ठरेल.

               

                पीएमसी कंपनीची निवड सर्व सभासदांनी करण्याऐवजी ही निवड व्यवस्थापकीय समितीचे काही सभासद आपल्या “मर्जीने” करतात. यामुळेच सर्व चुकांना व गोंधळाला सुरुवात होते. ज्याअर्थी शासनाने ती निवड पहिल्या विशेष सर्वसाधारण सभेमध्ये केली पाहिजे असे म्हटले आहे त्याअर्थी विशेष सर्वसाधारण सभेतील उपस्थित सभासदांच्या बहुमतानेच ती निवड व्हायला हवी.

                कामात पारदर्शकता रहावी म्हणून निवड झालेले पीएमसी त्यांच्या मदतीसाठी विश्वासू सभासदांची "देखरेख समिती"बनवतात. देखरेख समिती, पीएमसी कंपनी व विकासकाची पूर्ण यंत्रणा यांचे एकमेकांबरोबर सदैव ताळमेळ [Co-Ordination]असेल हे करारपत्रामध्ये नमूद करून तसे नियोजनसुद्धा करतात.

                कामाचा दर्जा, टिकावूपणा, वेळेचे व्यवस्थापन योग्यराबविलेजात आहे याबाबतचे पीएमसी तज्ञांचे अहवाल पाहून देखरेख समितीने योग्यकार्यवाहीसाठी पाउले उचलली पाहिजेत.साईटवर सोसायटीचा एक [पगारी[ सभासद देखरेखीसाठी असेल अशी रचना व व्यवस्था पीएमसीने व सोसायटीने मिळून केल्यास फार उत्तम.

                तसेच पीएमसीने इमारतीचे बांधकाम सुरु असलेल्या साईटवर दर ३ महिन्यांनी सर्व सभासदांची सभा घेवून त्यांना सुरु असलेल्या कामाच्या प्रगतीची कल्पना सातत्याने दिली पाहिजे.यामुळे दर्जा व वेळ नियोजन यावर पूर्ण अंकुश राहू शकतो.

-: आमचे ध्येय :-

-: आमचे ध्येय :-

लोकांना बेघर होण्यापासून वाचवणे व त्यांना दर्जेदार टिकावू काम, योग्य वेळेत, न्याय्य हक्कांसह मिळावे म्हणून कार्यरत रहाणे.

तज्ञ: हवे कि नको?

                पुनर्विकास प्रकल्प करतांना सोसायटीतर्फे पीएमसी तज्ञ नियुक्त केले जावेत की ते नसावेत या प्रश्नावर, सभासदांना सुरक्षित करण्यासाठी शासनाने पीएमसींची नियुक्ती सोसायटीने केली पाहिजे व पुनर्विकास प्रकल्प हा ७९(अ) प्रमाणेच केला पाहिजे असे स्पष्ट निर्देश दिलेले आहेत व ते पाळणे सोसायटीला बंधनकारक आहे.

                अनेकदा सभासद म्हणतात की विकासक पीएमसीची फी द्यायला तयार नाही. त्या सभासदांनी ही बाब व्यवस्थित समजून घ्यावी की सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या पुनर्विकासाबाबत शासनाने निर्देश दिले आहेत की....

                पहिल्याच विशेष सर्वसाधारण सभेत सोसायटीतर्फे “पीएमसी” प्रथम नेमले गेले पाहिजेत. त्यानंतर पुष्कळ उशिराने “विकासक” प्रकल्पाच्या चित्रामध्ये येतात.

                नेमलेल्या पीएमसी तज्ञांनी सभासदांच्या व्यवहार्य सुचना व सोसायटीच्या जमिनीबाबत संपूर्ण व्यवहार्यता [Feasibility]विचारात घेवूनच अहवाल व त्यावर आधारित प्रस्ताव/निविदा बनवायची असते.

                प्रस्ताव विकासकांकडून घ्यायचा नसून अथवा सभासदांनी बनवायचा नसून नेमलेल्या पीएमसी तज्ञांनीच ते बनवायचे असतात.

                त्या प्रस्तावाबाबत पारदर्शकता ठेवून सभासदांच्या सहमतीने योग्य अटींवर स्पर्धात्मक निविदा पीएमसींनी जाहीररीत्या [वर्तमानपत्र] मागवून निविदा/टेंडर प्रक्रियेमध्ये भाग घेतलेल्या विकासकांपैकी स्वत:चे योग्य व सर्वकष निकष लावून त्यातील पाच/तीन अथवा कमी निविदा असल्यास तेवढ्यांची शिफारस सभासदांना अंतिम विकासक निवडीसाठी करायची असते. शासकीय नियमावली ७९(अ) मध्ये हे सर्व स्पष्ट केलेले आहे.

                नेमलेले पीएमसी निविदेच्या माध्यमातून विकासकांना निमंत्रित करून त्यातून काही योग्य विकासक निवडून त्यापैकी सर्वोत्तम विकासक निवडीसाठी सभासदांना मार्गदर्शन करतात.

                थोडक्यात पुनर्विकास प्रकल्प पूर्ण करण्यासाठी “लायक” विकासक निवडीबाबतचे निर्णय घेण्याचे अधिकार सभासदांनी निवडलेल्या पीएमसीला महाराष्ट्र शासनानेच बहाल केले आहेत.

                शिवाय प्रकल्पाच्या कालावधीमध्ये प्रकल्पावर सर्वांगीण अंकुश ठेवण्याचे महत्वाचे असे तज्ञांचे अधिकार देखील शासनाने पीएमसींना दिलेले आहेत या पार्श्वभूमीवर, पीएमसीच्या आधी सोसायटीमध्ये बेकायदेशीररित्या दाखल होवून “पीएमसी नको आणि त्यांची फी आम्ही देणार नाही”असे विकासक कसे काय म्हणू शकतो?

                शासकीयनियमावलीचाच नव्हे तर कायद्यांचा कसलाच अभ्यास नसणारा विकासकच, “पुनर्विकासात पीएमसी नकोत व त्यांची फी आम्ही देणार नाही” अशी विधाने करू शकतो.

                अशा विकासकाला आपला प्रकल्प द्यायचा की नाही हे सभासदांनीच ठरवायचे आहे. तसा तो दिला तर त्यात अडचणी येणार हे नक्की.अशा विकासकाचे ऐकून फी वाचवण्यासाठी पीएमसींना न नेमणाऱ्या व शासकीय नियमावलीचे उलंघन करणाऱ्या सोसायट्या फार कायदेशीर अडचणीमध्ये आलेल्या आहेत व येत आहेत.

                पुनर्विकासात सुरुवातीलाच पीएमसी तज्ञांच्या नेमणुक करण्याबाबतचा शासनाच्या अभ्यासगटाचा उद्देश्य सोसायटीने व सर्व सभासदांनी नीट समजून घेणे आवश्यक आहे. काही ठिकाणी विकासकाच्या आर्किटेक्ट/पीएमसीला नेमून पुनर्विकास प्रकल्प मार्गी लावण्याचा प्रयत्न केला जातो हे बेकायदेशीर आहे.

                अयोग्य विकासक निवडला जावूनसभासद बेघर होवू नयेतव निवडल्या गेलेल्या विकासकाकडून उत्कृष्ट दर्जाचे टिकावू काम योग्य वेळेत, ठरलेल्या सर्व कमीटमेंटससह पूर्ण केले जावे, यासाठी प्रकल्प व विकासक यांच्यावर ज्ञानी व अनुभवी व्यक्तींचे पूर्ण नियंत्रण असावे या उद्देशाने सोसायटीला सुरुवातीलाच त्यांच्या पीएमसी तज्ञांची नियुक्ती शासनाने अनिवार्य केली आहे.

                पुनर्विकास प्रकल्पादरम्यान सभासदांचे कोणतेही नुकसान होवू नये म्हणून सोसायटीतर्फे “अंकुश” ठेवण्यासाठी नेमला जाणारा पीएमसी जर विकासकाचाच आर्किटेक्ट किंवा त्याच्या हाताखाली काम करणारी व्यक्ती असेल तर तो फायदा सोसायटीचा पाहील कि विकासकाचा  पाहील???

                 विकासकाच्या “मर्जीतील” काही सभासद इतर अनेक चांगल्या सभासदांना कलम ७९ (अ) बाबत फार चुकीची माहिती देतात. ती फार जाचक नियमावली आहे आणि त्या नियमावलीचे पालन करणे हे फार कठीण काम आहे असे त्यांना सांगतात.हे पूर्णपणे अयोग्य आहे.

                शासनाच्या सहकार, कायदा, गृहनिर्माण वगैरे विभागांकडे पुनर्विकासात पोळलेल्या सभासदांच्या प्रचंड तक्रारी आल्यामुळेच शासनाने बुद्धिमान व तज्ञ अशा अभ्यासगटाची नियुक्ती केली. त्या तज्ञांनी भरपूर माहिती गोळा करून शासनाला अहवाल व सुचना सादर केल्या. त्यावर आधारितच ७९(अ) नियमावली बनवली आहे.

                न्याय संस्थेकडे व शासनाकडे आलेल्या तक्रारींपैकी मुख्य ८ तक्रारी विचारात घेवून ही नियमावली, ७९(अ) बनवण्यात आली आहे. नियमावलीत १३ मुख्य नियम, १६ उपनियम आणि १९ पोटनियम आहेत.

                ७९(अ) चा पहिलाच नियम असे सांगतो की, संस्थेच्या इमारतीच्या पुनर्विकासासाठी सभासदांनी संस्थेच्या सचिवांकडे विशेष सर्वसाधारण सभाबोलावण्याची लेखी मागणी करायला हवी.

                नियम १ : “ज्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या इमारतींचा पुनर्विकास करावयाचा आहे अशा संस्थेच्या किमान १/४ पेक्षा कमी नाही एव्हढ्या सभासदांनी संस्थेच्या उपविधीनुसार निवडून आलेल्या व कायद्यानुसार गठीत झालेल्या संस्थेच्या व्यवस्थापक समिती सचिवांकडे इमारत पुनर्विकासासंबंधीच्या त्यांच्या योजना व सूचनांसह संस्थेच्या इमारतींचा पुनर्विकास करण्याबाबत धोरण ठरविण्यासाठी विशेष सर्वसाधारण सभेचे आयोजन करण्याबाबत अर्ज सादर करणे आवश्यक असेल.”

                सोप्या भाषेत सांगायचे तर एखाद्या सोसायटीमध्ये ४० सभासद असतील तर कमीतकमी १० सभासदांनी सोसायटीच्या पुनर्विकासासाठी धोरण ठरवण्यासाठी विशेष सर्वसाधारण सभा बोलवण्यात यावी या आशयाचे पत्र किंवा लेखी अर्ज सोसायटीच्या सचिवांकडे दिला पाहिजे.

                अतिशय सोपा व पाळायला साधा असा हा नियम असूनही अनेक ठिकाणी हा सोपा पहिला नियम देखील पाळला जात नाही….

तरीही सभासद म्हणतात ७९(अ) जाचक आहे…. ???

“सभासदांना योग्य मार्गदर्शनाची तीव्र गरज आहे.”

यशराज अँड असोसिएट्स

पुनर्विकास प्रकल्प सल्लागार

 मोफत योग्य मार्गदर्शनासाठी अवश्य संपर्क करा.

ypmc.in@gmail.com,    92234 19450,    SMS: 73030 55782.

                थोडक्यात, ७९ (अ) ही शासनाने नेमलेल्या बुद्धिमान तज्ञांच्या अभ्यासगटाने बनवलेली सोसायटीच्या सभासदांना सुरक्षित करणारी फायदेशीर ठरेल अशी नियमावली आहे.

                एखादा ज्ञानी व अभ्यासू पीएमसी कलम ७९ (अ) बाबत सोसायटी व सभासद यांना अतिशय उत्तमरित्या मार्गदर्शन करून त्यांच्या मनातील संभ्रम पूर्ण दूर करू शकतो.

             पहिल्या विशेष सर्वसाधारण सभेमध्ये अनुभवी व तज्ञ अशा पीएमसीची निवड झाल्यावर प्रकल्पाची सर्व प्रक्रिया ७९(अ) च्या चौकटीत बसवण्याचे काम व कसब पीएमसी तज्ञांचे असते. सभासदांनी त्यांना वेळोवेळी योग्य ते सहकार्य द्यायचे असते.

               

प्रकल्पासाठी आर्किटेक्ट, कायदेतज्ञ हे पीएमसी कंपनीच्या पॅनेलवरीलच असायला हवेत. प्रकल्पासाठी पीएमसीने नेमलेले पॅनेलवरील आर्किटेक्ट-कायदेतज्ञ विकासकाने स्वीकारले पाहिजेत.

               अपवादात्मक परिस्थितीत पॅनेलवरील त्या आर्किटेक्टने वा कायदेतज्ञाने निवड झालेल्या विकासकाबरोबर पूर्वी काही काम केलेले असले तरी प्रकल्पामधील आर्किटेक्चरबाबतच्या व कायदे संबंधित कामांवर  पीएमसी कंपनीतील इतर पॅनेल तज्ञांचा अंकुश असल्यामुळे सोसायटीचे नुकसान पॅनेल तज्ञ होवू देत नाहीत.

                निदर्शनास आले आहे की व्यवस्थापकीय समितीचे सदस्य विशेष सर्वसाधारण सभा बोलावण्यापूर्वीच एखाद्या विकासकाला संपर्क करतात वा एखादा विकासक त्यांना संपर्क करून पुनर्विकासाचा अव्यवहार्य प्रस्ताव देवूनही टाकतो.७९(अ) टाळून तो प्रस्ताव रेटून नेण्याचा प्रयत्न काही सभासद करू पाहतात.

                एखादा जागृत सभासद जेव्हा त्यांना ७९(अ) चे महत्व व अनिवार्यता सांगतो तेव्हा नाईलाजाने पीएमसी तज्ञांना पाचारण केले जाते. असे निरीक्षण आहे की काही सभासदांना “पीएमसी”ची फी त्यांच्या आवडत्या विकासकाला द्यावी लागणार याचे फार दु:ख होते.

                याचाच फायदा वाईट प्रवृत्तीचा विकासक घेतो व तो सभासदांना सांगतो की पीएमसी का पाहिजे? त्यांची फी आपण का द्यायची? एव्हढेच नव्हे तर ७९(अ) वगैरेचे पालन आपण करायची गरजच काय? आपण त्या सर्व बाबींचे पालन न करताही प्रकल्प पूर्ण करू शकतो” वगैरे वगैरे. यासाठी तो यापूर्वीच्या पीएमसी न नेमता केलेल्या कामांचे दाखले देतो. लक्षात ठेवा, ३-१-२००९ नंतरचा पुनर्विकास प्रकल्प हा ७९(अ) प्रमाणे करणे अनिवार्य आहे.त्याचे पालन न करणे सोसायटीसाठी फार घातक ठरू शकते.

                काही सदस्यांना खास प्रस्ताव देवून गळ टाकून बसलेल्या विकासकासाठी, सोसायटी ७९(अ)चे पालन करणार ही बाब म्हणजे डोकेदुखीच असते. आपले सर्व कौशल्य पणाला लावून तो खुबीने सभासदांना, पुनर्विकासात पीएमसी नियुक्त करून ७९(अ) चे पालन करण्याची गरज असतेच असे  नाही असे धादांत खोटे सांगतो.

                सभासदांनी हे लक्षात घ्यावे की ७९(अ) चेपालन करायचे बंधन पूर्णपणे सोसायटीवर आहे. ते न केल्यास बेकायदेशीर मार्गाने पुनर्विकास करण्याबाबतचा ठपका सोसायटीवरच येतो.

 -: आमचे ध्येय :-

लोकांना बेघर होण्यापासून वाचवणे व त्यांना दर्जेदार टिकावू काम, योग्य वेळेत, न्याय्य हक्कांसह मिळावे म्हणून कार्यरत रहाणे.

                

                        काही विकासक सोसायटीने नेमलेल्या पीएमसीची फी द्यावी लागेल [पूर्ण प्रकल्प किंमतीच्या ०.२% सुद्धा नसते] त्यामुळे त्यांचे नुकसान होत असल्यामुळे सभासदांना कमी फायदे मिळतील अशी भिती दाखवतात. त्याचवेळी तर्कशास्त्र विरोधात जावून फी वाचेल त्या रक्कमेचे फायदे सभासदांना देण्याचे आमिष ते दाखवतात.

                “हुरळली मेंढी आणि लागली लांडग्याच्या पाठीमागे” या म्हणीनुसार अनेकदा काही सरळमार्गी सभासद सुद्धा या गोष्टींनी भुलतात व विकासकाच्या आमिषांना बळी पडून कलम ७९(अ) चा आग्रह सोडतात किंवा विकासकाच्या आर्किटेक्टची किंवा त्याच्या मर्जीतील पीएमसीची निवड स्वत:च्या प्रकल्पासाठी करतात.

                पुढे काही कारणाने तो प्रकल्प अडचणीत आला की विकासक आपली नखे दाखवतो. विकासकाच्या मर्जीतील नेमलेला विकासकाचा आर्किटेक्ट/पीएमसी सोसायटीला सहकार्य करण्याऐवजी विकासकालाच पूर्णपणे सहकार्य करतो.

                तो प्रकल्प अर्धवट रहातो, भाड्याचे पैसे मिळणेच बंद होते तेव्हा सर्व सभासदांचे डोळे उघडतात पण तेव्हा पुष्कळ उशीर झालेला असतो व न भरून येणार नुकसान झालेले असते.

                शासनाच्या निर्देशाने सोसायटीने नेमलेले पीएमसी नको म्हणणारा विकासक कोण? व तो त्या नेमणुकीला विरोध का करतो?

हे अवश्य जाणून घ्या....

आमच्या संपर्कात राहून आपल्या जवळपास होणाऱ्या एखाद्या परिसंवादाला वा दुसऱ्या एखाद्या सोसायटीच्या सभेला पाहुणे म्हणून उपस्थित राहून या सर्वाची कारणे आपण अवश्य जाणून घेवू शकता.

                काही मोजके चांगले विकासक वगळता अनेक विकासकांना अशीही भीती वाटते प्रकल्प मिळवण्यासाठी टेंडर प्रक्रियेमध्ये त्याला इतरांसह भाग घ्यावा लागेल. सर्वात चांगली ऑफर द्यावी लागेल व आपल्यापेक्षा चांगली ऑफर देणारा दुसरा चांगला विकासक त्या प्रकल्पाच्या स्पर्ध्येत असेल तर ते काम चांगली ऑफर देणाऱ्या चांगल्या विकासकाला मिळू शकते.

                एखाद्या विकासकाला हे काम जरी सभासदांद्वारे केल्या जाणाऱ्या निवड प्रक्रियेतून मिळाले तरी पीएमसी तज्ञ जर ज्ञानी, अनुभवी व “खमका” असेल तर विकासकाला प्रकल्पामध्ये वाटेल तशी मनमानी करायला मिळत नाही. प्रशिक्षित कामगारांकडून वेळेचे बंधन पाळून, दर्जेदार मटेरियल वापरून व्यवस्थित काम करावे लागेल आणि दिलेल्या सर्व कमिटमेंटस पूर्ण कराव्याच लागतील.

                यामुळे नियोजन केलेल्या फार मोठ्या नफ्यावर काही प्रमाणात पडणारा “फरक” त्याला अजिबात नको असतो.

                सोसायटीच्या पीएमसीला विकासक विरोध करतो याचे मुख्य कारण त्यांची फी नसून वर नमूद केलेल्या सर्व बाबी आहेत.

“काही चांगले विकासक वगळता इतरांना हे सर्वनको असते.”

               

                ७९(अ) चे अजिबात पालन न करता फसवून केवळ कंसेंटलेटर व अॅग्रीमेंटवर सह्या घेवून नंतर त्या सह्यांची धमकी दाखवून अनेक विकासक सभासदांना त्यांच्यातर्फे पुनर्विकासामध्ये जाण्यासाठी भाग पाडतात हे बेकायदेशीर आहे.  या अशा बेकायदेशीर पत्रांची व त्यावरील सह्यांची किंमत कायद्यामध्ये शून्य असते. सभासद व्यवस्थित मार्गदर्शन घेवून ही बेकायदेशीर पत्रे व अॅग्रीमेंट रद्द करून घेवून अयोग्य विकासकाला दूर करू शकतात.

IMPORTANCE OF THE EXPERTS

                 IMPORTANCE OF THE EXPERTS

Govt.’s intension in drafting the rules under section 79(A) is that by appointing experienced PMC, society will get required expertise for the redevelopment project.

Unfortunately, in practice, some PMC’s, who call themselves expert, do not have full knowledge of rules and procedure of the GR under section 79(A).

On the contrary, they are of the opinion, that these rules are troublesome and inform members likewise. All members should keep in mind that redevelopment undertaken without following the rules of GR, is treated as illegal.

                WHAT IS PMC & WHAT IS ITS ROLL

PMC is the company consists of experienced architect, advocate, structural engineer and expert knowing all aspects of building construction. Professionals in this company should be registered with controlling body like Govt. or municipal corporation.

Since the work of each professional is equally important, they should have equal business status.

Redevelopment of building involves total new construction. Therefore PMC should have same system as that of a Developer, with which PMC should be able to supervise and monitor the project.

It is also observed that, instead of such a complete PMC Association, some Societies have appointed single Architect or Structural Engineer, or Lawyer as a PMC. Such a single PMC cannot function effectively in other areas like, Architect in legal matters, Lawyer in Technical aspects etc. and hence project remains with lot of deficiencies.

Alternately, they appoint all professionals who have never worked together and subsequently, create troubles due to misunderstanding and noncooperation amongst themselves.

Therefore, while appointing PMC, members must consider these aspects and appoint Proper and Experienced PMC ASSOCIATION.

१०० वर्षे टिकणाऱ्या इमारती....

१०० वर्षे टिकणाऱ्या इमारती....

१०० वर्षांपेक्षा जास्त काळ टिकणाऱ्या इमारती

मुंबईतील खाऱ्या हवेत बांधता येतील का?

या प्रश्नाचे उत्तर..  “होय” आहे.

                मुंबईकर व विशेषत: समुद्र किनाऱ्यानजीकच्या रहिवाश्यांनी समुद्राच्या खाऱ्या हवेची विनाकारण फार धास्ती  घेतली आहे.

                माझा ३१ वर्षांचा बांधकाम क्षेत्रातील सर्वांगीण अभ्यास असून बांधकामशास्त्र संबंधित सात पेटंट्स प्रोसेसमध्ये आहेत.

                या पार्श्वभूमीवर बांधकामक्षेत्राबाबत विशेष माहिती नसलेल्या व्यक्ती माझ्याबरोबर इमारतींच्या आयुष्याबद्दल बोलतांना सहज बोलतात कि मुंबईतील समुद्राच्या खारट हवेमुळे इमारतींचे आयुष्य ४०-४५ वर्षे असणे हे साहजिक आहे. पण हा त्यांचा फार मोठ्ठा गैरसमज आहे.

                यासाठी उदाहरणे म्हणून ते समुद्राच्या खारट हवेने गंजलेला गाड्यांचा व फ्रिजचा पत्रा, फॅब्रीकेशन ग्रील वगैरे अनेकानेक लोखंडी वस्तू-गोष्टी यांची उदाहरणे देतात.

                मुंबईमध्ये या सर्व लोखंडी वस्तू समुद्रावरून येणाऱ्या खारट हवेने लवकर गंजतात हे जरी खरे असले तरी बांधकामातील लोखंडी बार्स/सळ्या या गाडी, फ्रिज वा ग्रीलप्रमाणे फक्त साध्या पेंटच्या पातळ आवरणाने आच्छादित अवस्थेमध्ये व उघड्या हवेत नसतात.

                RCC बांधकामातील लोखंडीसळ्या सिमेंट काँक्रीट आणि प्लास्टरच्या आत [७५-८५ मिमी.] पूर्ण झाकल्या गेलेल्या असतात. [तशा त्या असायलाच हव्यात]

                पण मग तरीही लोखंडीसळ्या गंजतात आणि स्ट्रक्चरची ताकद कमी होवून इमारतीचे आयुष्य कमी होते ही वस्तुस्थिती आहे.

                याची मुख्य कारणे कोणती ते शोधून काढून त्यावर उपाययोजना केली गेली तर इमारतीचे आयुष्य वाढणार हे नक्की. ही कारणे कोणकोणती व त्यावरील उपाय योजना कोणत्या ते पाहुया.

                RCC बांधकामामध्ये सिमेंट-काँक्रीट मिश्रणाचा लोखंडी बारच्या पृष्ठभागावर चिकटला जाणारा थर गंज प्रतिबंधक असतो. तसा तो असायला हवा.

                पण.......  RCC बांधकामामधील लोखंड ११ PH च्या खाली गंजप्रतिबंधक व सुरक्षित रहात नाही.

                मिश्रणाचा “PH” ठरवते त्यामधील पाणी. म्हणूनच मिश्रणात वापरले जाणारे पाणी हा त्या बांधकामाचे आयुष्य वाढवण्यासाठी फार महत्वाचा घटक असतो. सर्व बांधकामांमध्ये हे पाणी वापरण्यापूर्वी साईटवरील प्रयोगशाळेत तिचे व्यवस्थित परीक्षण करूनच मग ते योग्य असेल तरच वापरले पाहिजे.

                दुसरी गोष्ट, बाह्य व अंतर्गत लिकेजकडे दुर्लक्ष केल्यामुळे स्ट्रक्चरमध्ये पाणी साठत जावून जेव्हा रीएनफोर्सड सिमेंट-काँक्रीटमध्ये असलेल्या सळ्यांपर्यंत पोहोचते तेव्हां लोखंडी सळ्या मोठ्या प्रमाणात गंजायला [Oxidation] सुरुवात होते.

                या सर्व प्रोसेस दरम्यान त्या सळ्या फुगायला सुरुवात करतात आणि त्यांच्या पृष्ठभागावरचे पापुद्रे [Scaling] हळूहळू निघायला सुरुवात होते.

                या सळ्या गंजतांना [Oxidation] त्यांचे पृष्ठभागावरील आकारमान फुगण्या/वाढण्यामधील ताकद एव्हढी प्रचंड असते की ते बाजूच्या सिमेंट-काँक्रीटला दूर ढकलायला/सारायला सुरुवात करते. तिथे सुरुवातीला सूक्ष्म तडा निर्माण होतो. नंतर तो तडा वाढत जावून मोठा तडा निर्माण होतो व कालांतराने तेथील सिमेंट-काँक्रीटची ढलपी निघते.

                म्हणूनच लोखंडी सळ्या चांगल्या ग्रेडच्या व दर्जाच्या वापरल्या पाहिजेत शिवाय त्या गंजायला नको म्हणून योग्य अशा सर्व काळज्या घेतल्या पाहिजेत.

                सिमेंट-काँक्रीट मिश्रण श्वासोच्छ्वास [Concret Breaths] करते हे जरी खरे असले तरी वापरले गेलेले सिमेंट-काँक्रीट मिश्रण उच्च दर्जाचे, समान गुणधर्म असलेले व एकसंध असे असेल आणि शिवाय त्यावरील प्लास्टर गिलावा उच्च दर्जाच्या पेंट मटेरियलने व्यवस्थित आच्छादित केलेला असेल तर वातावरणातील समुद्राची खारट हवा त्या लोखंडी सळ्यांपर्यंत पोहोचू शकणार नाही. अर्थात यासाठी वेळोवेळची नीट देखभाल [Maintenance] फार आवश्यक.

                शिवाय कोणतेही रिपेअर काम किंवा अंतर्गत सजावटीच्या कामामधून अंतर्गत व बाह्य लिकेज-सिपेज याद्वारे पाण्याचा सूक्ष्मकण देखील त्या लोखंडीसळ्यांपर्यंत पोहोचला जाणार नाही ही काळजी सर्वतोपरी घेतली गेली पाहीजे.

                इमारतीच्या पृष्ठभागावर अगदी सूक्ष्म तडा सुद्धा येता नये. यदाकदाचित तडा निर्माण झालाच तर त्वरित काम करून तो बुजवला पाहिजे. इमारतीचा बाह्य पृष्ठभागावर म्हणजेच स्ट्रक्चर व भिंतींवर मजबूत प्लास्टर गिलावा करायचा असतो. त्या प्लास्टरचे आयुष्य पुष्कळ टिकावे म्हणून त्यावर बाह्य पेंटिंग करायचे असते.

                बहुतेक सभासदांचा असा गैरसमज आहे की इमारतीचे सौंदर्य वाढवण्यासाठी बाह्य पेंटिंग केले जाते. बाह्य पेंटिंग करण्यापाठीमागे इमारतीचे सौंदर्य वाढवणे हा हेतू दुय्यम असून इमारतीच्या प्लास्टर गिलाव्याचे आयुष्य वाढवणे हा मुख्य हेतू असतो. 

                म्हणून वेळोवेळी ठराविक काळाने इमारतीला चांगल्या दर्जाचा एकसंध व टिकावू असा बाह्य पेंट दिला पाहिजे.

                पेंटमुळे प्लास्टरच्या पृष्ठभागावरील सर्व बारीक छिद्रे, सूक्ष्म तडे बुजले जावून पावसाचे पाणी व बाष्प अजिबात आत जाणार नाही ही काळजी घेतली जाते. पेंट/मटेरियल त्या दृष्टीनेच निवडायला हवे.

                थोडक्यात पाणी वा हवेतील बाष्प लोखंडीसळ्यांपर्यंत अजिबात जाणार नाही याची व्यवस्थित काळजी घेतली गेली तर त्या सळ्या गंजणार/सडणार नाहीत व इमारतीचे आयुष्य भरपूर वाढेल.

                तरीही भरपूर काळजी घेवूनही काही कारणाने बाह्य अथवा अंतर्गत लीकेजचे पाणी किंवा बास्पा-सहित खारी हवा त्या लोखंडीसळ्यांपर्यंत पोहोचून त्या गंजण्याची शक्यता उरतेच.

                यावर रामबाण उपाय हा की बांधकामात उच्च ग्रेडच्याच लोखंडीसळ्या वापरल्या पाहिजेत व त्या सर्व सळ्यांच्या पृष्ठभागावर प्रशिक्षित कारागिरांकडून योग्य पद्धतीने पॉलीमर, इपॉक्सी कोटींग, रसायनांचा थर लावूनच त्या वापरल्या पाहिजेत. यामुळे बाष्पसहित खारी हवा किंवा लीकेजचे पाणी सळ्यांपर्यंत जरी पोहोचले तरी त्या सळ्यांचा पृष्ठभाग गळतीप्रतिबंधक अशा खास कोटिंगने सुरक्षित असल्यामुळे पाणी/हवा त्यांच्या पृष्ठभागाला लागणार नाही व त्या अजिबात गंजणार/सडणार नाहीत. पर्यायाने बांधकामाची सुरक्षितता व आयुष्य अनेक पटींने वाढेल हे अगदी नक्की.

                हे सर्व काम नीट काळजी घेवून प्रशिक्षित कामगारांकडून योग्य देखरेखीखाली करून घेणे आवश्यक आहे. अशा कामांमुळे इमारतींचे आयुष्य १०० वर्षांपेक्षा नक्कीच... नक्कीच जास्त राहील.

                यावर काही व्यक्ती माझ्याकडे अशी भिती व्यक्त करतात की असे टिकावू व 

दर्जेदार काम करण्यासाठी प्रचंड बांधकाम खर्च येवू शकतो. त्यांची ही भिती देखील गैर आहे. सध्याचा बांधकाम खर्च २०००/-रुपये स्क़्वे. फुट आपण गृहीत धरला तर त्यामध्ये जास्तीतजास्त १५% टक्के जास्त खर्च म्हणजेच स्क्वे. फुटसाठी साधारण ३००/-रुपये फक्त एव्हढा जास्त खर्च करून दर्जेदार टिकावू काम नक्की करता येवू शकते.

                आवश्यकता आहे ती योग्य तज्ञ व अनुभवी व्यक्तीची आणि मुख्यत्वे ग्राहकाच्या व विकासकाच्या मानसिकतेची.

                मी स्वत: अमेरिकन काँक्रीट इन्स्टिट्यूटचा आजीवन सभासद आहे. जागतिक पातळीवर काँक्रीट संबंधित जे संशोधन सदैव केले जाते त्याचे अद्ययावत ज्ञान मी नेहेमी मिळवत असतो.

                शिवाय गेली अनेक वर्षे टिकावू व दर्जेदार बांधकाम संदर्भात स्वत:चे विशेष संशोधन वेगवेगळ्या साईटवर सातत्याने करून मी स्वत:च्या काही खास अशा पद्धती बांधकामांमध्ये रूढ करत आहे.

                गुजराथ, अहमदाबाद येथील भूकंपस्थळाला भेट दिल्यावर तेथील मालमत्तेचे नुकसान व विशेषत: जीवितहानी पाहून आणि एकंदरीत सर्व दृश्य पाहून मला अतिशय दु:ख झाले.

                समाजहित व समाजाप्रती स्वत:चे योगदान म्हणून भरपूर मेहेनत करून व संशोधन करून भूकंपामुळे होणारी मालमत्ताहानी व विशेषत: जीवितहानी पूर्ण टळावी म्हणून मी स्वत:चे एक खास तंत्रज्ञान विकसित केले आहे.

                ब्रिक-रीएनफोर्सड [Brick-Reinforced Technology] असे या तंत्रज्ञानाचे नाव मी ठेवले आहे. या तंत्रज्ञानाचे पेटंट्स मिळवण्याचे काम अंतिम टप्प्यात असून लवकरच ते तंत्रज्ञान सर्व जगात विशेषत: भूकंपप्रवणक्षेत्रातील सर्व बांधकामांसाठी खुले करण्याचा माझा मानस व प्रयत्न आहे.

                भूकंप कुठेही, कधीही येवू शकतो. तो सांगून येत नाही आणि त्याला थांबवता वा अडवता येत नाही. जसे अहमदाबाद येथे नुकसान झाले तसे इतरत्र कुठेही होवू शकते.

                असा काही प्रकार मुंबई, पुणे, नाशिक, नागपूर, कोल्हापूर, औरंगाबाद अशा मोठ्या शहरांमध्ये घडू नये. पण घडलाच तर मालमत्ता व जीवितहानी टळावी या हेतूने या तंत्रज्ञानाचा वापर महानगरांमध्ये अनिवार्य करावा यासाठी मी फार प्रयत्नशील आहे.

                ब्रिक-रीएनफोर्सड [Brick-Reinforced Technology] बद्धल थोडी माहिती माझ्या “सोप्पी ओळख बांधकाम-शास्त्राची” या पुस्तकात दिलेली आहे. या तंत्रज्ञानाबद्दल सचित्र, सविस्तर माहिती माझ्याच आगामी RCC [रीईनफोर्सड सिमेंट-काँक्रीट]: बांधकाम ताकद-टिकावू दर्जा या पुस्तकामध्ये देत आहे.

                रीएनफोर्सड सिमेंट-काँक्रीट या उच्च तंत्रज्ञानाबद्दल फार गैरसमज आहेत. अप्रशिक्षित व अकुशल कामगारांनी या तंत्रज्ञानाला स्वत:च्या मर्जीने वाटेल तसे वापरून त्याबाबत गैरसमज अजून वाढवून ठेवले आहेत.

                कामगारांना प्रशिक्षण देण्याबाबत आजही गांभीर्याने विचार होतांना दिसत नाही. आम्ही मात्र जमेल तसे छोट्या प्रमाणावर का होईना पण कामगार प्रशिक्षणाचे काम सातत्याने करत आहोत. आगामी पुस्तकांमध्ये या सर्व बाबींवर मी प्रकाश टाकत आहे.

मुंबईतील खाऱ्या हवेमध्ये बांधकामाचे

३५-४० वर्षे आयुष्य म्हणजे खूप होय

असे समजणाऱ्या बिल्डर्ससाठी व

पुनर्विकासामधील ग्राहकांच्या

माहितीसाठी...........

इमारतीचे आयुष्य अनेक पटीने वाढवायचे आहे???

साईटवरील पूर्ण एक्झिक्युशन, कामगार प्रशिक्षण,

रासायनिक ट्रीटमेंटसची जबाबदारी या सर्वासाठी...

यश इन्फ्रास्ट्रक्ट

Contact

ypmc.in@gmail.com

Call: 92234 19450,    SMS: 73030 55782.