!!!पुनर्विकास [Re-Development]भुलभुलैय्या !!!

!!!पुनर्विकास [Re-Development]भुलभुलैय्या !!!

सध्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थांमध्ये सर्वत्र पुनर्विकास (Re-Development) प्रकल्पांची गंगा वाहते आहे. मात्र या विकासामुळे सभासदांचा फायदा होण्याऐवजी ते बेघर होत असल्याच्या अनेक तक्रारी शासनाकडे आल्या. सभासदांना “सुरक्षित करण्यासाठी” शासनाने अभ्यासगट स्थापन करून 3-1-2009रोजी एक [GR] नियमावली पारित केली. म.स.सं. अधिनियम 1960 मधील कलम 79(A) नुसार पुनर्विकास प्रक्रिया पार पाडण्याचे आदेश शासनाने दिले. सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना पुनर्विकास करतांना या नियमावलीचे पालन करणे बंधनकारक आहे.

विकासकाकडे आर्किटेक्ट,कायदेतज्ञ, स्ट्रक्चरलइंजिनियरआणि बांधकाम क्षेत्रातील कामगार यांची पूर्ण यंत्रणा असते. त्या यंत्रणेच्या कामाचे योग्य मुल्यमापन करण्यासाठी व काही चुकीची बाब घडत असेल तर अंकुश ठेवण्यासाठी सोसायटीकडे देखील तशीच समांतर व परिपूर्ण यंत्रणा हवी. हे लक्षात घेवूनच शासनाने पुनर्विकास संबंधित पहिल्याच विशेष सर्वसाधारण सभेत पीएमसी [प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागार] यांची नियुक्ती अनिवार्य केली. सभासदांना कलम 79(A) बाबत तसेच मुख्यत्वे पुनर्विकासामधील व्यवहार्यता, सभासदांना कोणकोणते व्यवहार्य फायदे का मिळायला हवेत याचे मार्गदर्शन व शिवाय सर्व खाचाखोचा, संभाव्य अडथळे या सर्वाबाबतची योग्य माहिती देण्याचे काम पीएमसींचे असते.

शासनाने 3 जानेवारी 2009 रोजी पारित केलेल्या म.स.सं. अधिनियम 1960, कलम 79(A) नुसार पुनर्विकास पार पाडला जात नसेल तर भावी काळात तो प्रकल्प कधीही, कोणत्याही कायदेशीर अडचणीमध्ये सापडू शकतो. शासनाच्या नियमावलीचे उल्लंघन झालेले असेल तर कायदा व शासन प्रकल्पग्रस्तांना कोणतीही मदत करू शकत नाही हे सर्व सभासदांनी नीट ध्यानात घ्यावे.

दुर्दैवाने लोकांपर्यंत योग्य ज्ञान पोहोचवून त्यांना जागृत करण्यात काही सन्माननीय अपवाद वगळता बहुतेक पीएमसी अपयशी ठरत आहेत. याच कारणास्तव अनेकानेक प्रकल्प अर्धवट अवस्थेमध्ये बंद पडलेले आहेत व पडत आहे. 79(A) आपल्या हिताचे आहे हे समजण्याऐवजी शासनाने काहीतरी जाचक नियमावली केली आहे असा बहुतेक सभासदांचाभ्रम झाला आहे वा तसा भ्रम करून दिला जात आहे.तो योग्य नाही.

पीएमसी कंपनीम्हणजे काय? पुनर्विकासामध्ये त्यांची भूमिका कोणती?

पीएमसी कंपनी हीअनुभवी व ज्ञानी कायदेतज्ञ, आर्किटेक्ट,स्ट्रक्चरलइंजिनियरआणि विशेषत: बांधकाम  साईटवरील सर्व कामांचा अनुभव असलेल्या तज्ञांची आदर्श असोसिएशन असायला हवी आणि पुनर्विकासामधील त्यांच्या कामाचे महत्व समान असल्यामुळे हे सर्व तज्ञ तोलामोलाचे असायलाहवेत. मात्र असे निदर्शनास येत आहे की अनेक सोसायट्या परिपूर्ण पीएमसी कंपनीची नियुक्ती करण्याऐवजी एखाद्या एकखांबी तंबू असलेल्या “पीएमसी”ची अथवा एखाद्या आर्किटेक्ट वा वकिलाची नियुक्ती करतात. एखादा आर्किटेक्ट वा एखादा एकटा इंजिनीअर कायदेशीर अडचणी सोडवू शकतो का? किंवा एखादा वकील टिकावू व दर्जेदार बांधकामासाठी कामगारांना नियमित प्रशिक्षण देवून त्यांच्याकडून तसे काम करवून घेउ शकतो का? एकमेकांसह काम न केलेल्या, वेगवेगळ्या तज्ञांची नियुक्ती काही सोसायट्या करतात. कायदेतज्ञ, आर्किटेक्ट,स्ट्रक्चरलइंजिनियर व बांधकाम तज्ञअशा या सर्वांचे एकमेकांबरोबरचे सूर [TUNING]जमलेले नसतील तर प्रकल्पामध्ये कधीही अडचणी निर्माण होवू शकतात. त्यामुळे नियुक्ती करतांना या सर्वांनी परिपूर्ण अशा एकाच पीएमसी कंपनीला सर्व सभासदांनी प्राधान्य दिले पाहिजे.

पीएमसी कंपनीची निवड ही फार काळजीपूर्वक केली गेली पाहिजे. इच्छुक असलेल्या सर्व पीएमसी कंपन्यांना सर्व सभासदांसमोर त्यांचे प्रेझेंटेशन देणे सोसायटीने बंधनकारक करावे आणि सर्व सभासदांच्या सहमतीनेच सर्वात चांगल्या पीएमसी कंपनीची पहिल्या विशेष सभेत निवडकरावी. पीएमसी कंपनीच्या सल्लागारांच्या मदतीने विश्वासू व अनुभवीसभासदांची "देखरेख समिती" बनवावी. "देखरेख समितीचे", पीएमसी कंपनीचे व विकासकाच्या पूर्ण टीमचे एकमेकांबरोबर सदैव ताळमेळ [Co-Ordination] असेल हे करारपत्रामध्ये स्पष्ट नमूद करून तसे नियोजन देखील करावे. देखरेख समितीने पीएमसी कंपनीच्या सल्लागारांकडून कामाचा दर्जा, टिकावूपणा, वेळेचे व्यवस्थापन योग्य राबविले जात आहे याबाबत अहवाल नियमित घ्यावेत व योग्यकार्यवाही करावी.शक्य झाल्यास साईटवर स्वत:चा एक “देखरेख सभासद” नक्की असेल अशी रचना असावी व साईटवर दर ३ महिन्यांनी सर्व सभासदांची सभा घ्यावी. यामुळे सोसायटीचे "उत्कृष्ट व टिकाऊ काम, वेळेत पूर्ण होईल."

पुनर्विकासामध्ये विकासक निवडीच्या कसोट्यांबाबत तर फारच मोठा गोंधळ आहे. बहुतांशी विकासकाची निवड, जो वाढीव जागा, कॉर्पस्, भाडे वगैरे गोष्टी दुसऱ्यांपेक्षा जास्त देतो या बाबीवरकेली जाते. पुनर्विकासात सभासदांना कोणकोणते फायदे कशा पद्धतीने मिळायला हवेत याबाबतचा प्रकल्पव्यवहार्यताअहवाल [Feasibility Report] विकासकाने नाही तर सोसायट्यांच्या पीएमसी तज्ञांनी बनवला पाहिजे.

त्यावर आधारित स्पर्धात्मक निविदा [TENDER] योग्य नियम व अटींवर मागवली गेली पाहिजे. निविदेमध्ये [TENDER] नमूद केलेले सभासदांचे सर्व फायदे, नमूद केलेल्या सर्व नियम व अटींवर देण्यास तयार असलेल्या सर्व दृष्टीने योग्य विकासकांमधील पाचांची [पाचपेक्षा कमी निविदा आलेल्या असल्यास तेवढ्यांची] शिफारस पीएमसी तज्ञांनी सभासदांना केली पाहिजे. शिफारस केल्या गेलेल्या विकासकांमधून “उत्कृष्टविकासक” निवडण्याची जबाबदारी सोसायटी सभासदांची असते, पीएमसी तज्ञांची नाही हे देखील सभासदांनी ध्यानात घ्यावे.

पीएमसी कंपनीच्या पॅनलवरील अनुभवी कायदेतज्ञांनी करारपत्र मसुदा बनवला पाहिजे. त्यावर विकासक, व्यवस्थापक समिती सभासद व इतर सभासद यांनी सहमतीने सह्या केल्या पाहिजेत. बहुतेक ठिकाणी संमत्तीपत्रे/करारपत्रेफक्तविकासकातर्फेच बनविली जातात व सभासद सह्या करतात. काही चांगले विकासक वगळता अन्य ठिकाणी मग सभासदांची फसवणूकच होते.

बांधकाम वेळेत पूर्ण करणे व इतर आश्वासने पाळणे हे अनेक विकासकांकडून पूर्ण होत नाहीत. ३ ऐवजी ७ -८वर्षे झाली तरीही काम पूर्ण होत नाही. सभासदांना मात्र दर ११ महिन्यांनी जागा बदलण्याचा त्रास, शिवाय प्रत्येक वेळी भाडयातील दलालीतील वाढ, सामान वाहतूक यांचा जास्तीचा खर्च व दगदग सहन करावी लागते. जागा लांब मिळाल्यास मुलांच्या शिक्षणाची फार आबाळ.यातूनच कौटुंबिक-मानसिक स्वास्थ यांचे नुकसान व त्यामुळे कुटुंबातील बहुतेकांना पित्तविकार, रक्तदाब, मधुमेह, हृदयविकारची लागण.हे सर्व टाळता येणे सहज शक्य आहे.

For Free Introductory Seminars, Our Office or Society premises meetings Contact 9223419450, SMS 7303055782, ypmc.in@gmail.com

महाराष्ट्र शासनाने दि. 3-1-2009 रोजी पारित केलेल्या [G.R.]“नियमावली” [म.स.सं. अधिनियम 1960 मधील कलम 79 (A)] नुसार

पुनर्विकासासाठीच्या पहिल्याच विशेष सर्वसाधारण सभेत “प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागार” [पीएमसी] कंपनीची निवड अनिवार्य आहे.

मुंबई महानगरपालिकेच्या आयुक्तांनी १५-४-२०१३ रोजी एक परिपत्रक जाहीर करून पुनर्विकासाचा प्रस्ताव सादर करतेवेळी कलम ७९(अ)

या मार्गदर्शक नियमावलीचे पालन सोसायटीने केल्याबाबतचे उप/सहाय्यक निबंधक यांचे पूर्वपरवानगीचे प्रमाणपत्र अनिवार्य केले आहे.

पुनर्विकासादरम्यान प्रशासकीय व कायदेशीर बाबींवर फार भर दिला जातो. या बाबी बांधकामाच्या २-३ वर्षांच्या कालावधीमध्ये फार महत्वाच्या आहेत. पण इमारत बांधून झाल्यावर महत्वाचे असते ते इमारतीचे आयुष्य. त्यासाठी आवश्यकअसतो बांधकामाचादर्जा व टिकाऊपणा. म्हणूनच सभासदांनी पीएमसी तज्ञांच्या मदतीने बांधकामावर सुरुवातीपासून ते प्रत्यक्ष ताबा [Possession] मिळेपर्यंत योग्य देखरेख व अंकुश (Monitoring)काळजीपूर्वक ठेवला पाहिजे. दुर्दैवाने यशस्वी पुनर्विकासाचा कालावधीफक्त २-३ वर्षे म्हणजे बांधकाम पूर्ण होवून ताबा मिळेपर्यंत समजला जातो. ते चूक आहे. बांधकामानंतर किमान ४०वर्षांमध्ये त्या इमारतीचे स्ट्रक्चरल रिपेरिंग निघता नये व तिचे आयुष्य कमीत कमी १०० वर्षे असायला हवे तरच त्याला यशस्वी पुनर्विकास म्हणता येईल.इमारतीचे हे असे बांधकाम करता येईल का? या प्रश्नाचे उत्तर “होय” आहे.

पीएमसी कंपनीच्या तज्ञांऐवजी अनेकवेळा बांधकामतंत्रज्ञानाचे फारसे ज्ञाननसलेलेसभासद,प्रस्ताव दिलेल्या विकासकांच्या नवीन बांधतअसलेल्याकिंवा नुकत्याच बांधून पूर्ण केलेल्या इमारतीला (Site-Visits) भेट देतात आणि तेथील सुंदर लाद्या, मार्बल-ग्रॅनाइटचा वापर, मॉड्यूलर किचन, फॉल्स सिलींग, रंगसंगती, काचांचे पॅनेल्स, सोयीसुविधा व बगीचा हे पाहून आपले मत राजरोसपणे प्रदर्शित करतात की अमुक अमुक विकासकाचे “काम उत्कृष्ट दर्जाचे” आहे वगैरे. वास्तविक त्यांनी पाहिलेली असते ती सर्व अंतर्गतसजावट असते. सदनिकाविक्रीसाठी या गोष्टी करणे विकासकासाठीअनिवार्य झाले आहे. सभासदांना आवडलेल्या या गोष्टी म्हणजे “इमारतीची ताकद व दर्जा नव्हे.” इमारतीची  ताकद अवलंबून असते स्ट्रक्चर, आर. सी. सी., वीट बांधकाम, वॉटरप्रूफिंग, लीकेजप्रुफिंग वगैरेंवर.त्यामुळे "कामांचा दर्जा" तपासण्यासाठी तज्ञच हवा.

विकासकाने इमारत ताब्यात घेऊन सभोवार पत्रे लावले की त्या पत्रांच्या आत काय काम चालू आहे? दर्जायोग्यरीत्या सांभाळला जातो आहेका? वेळेचे व्यवस्थापन नीट आहे का? सप्लायर योग्य दर्जाचा माल सप्लाय करतो आहे का? कामगार प्रशिक्षित आहेत का? या सर्वांबाबत बहुतेक सभासद अनभिज्ञ असतात. पीएमसी कंपनी तज्ञांनी कामगारांना प्रशिक्षण देवून त्याप्रमाणे काम केले जाते आहे हे देखील पाहिले पाहिजे. कोणत्याही कंपनीच्या निर्मितीविभागाला भेट दिली असता तिथे दिसेल की सुशिक्षित/प्रशिक्षितकामगार पद्धतशीर काम करत असतात. त्या पार्श्वभूमीवर बांधकाम साईटवर मात्र अशिक्षितमजूरकाम करतांना आढळतात. म्हणूनच पीएमसी कंपनी तज्ञांनी त्यांना योग्य प्रशिक्षण देऊन त्यांच्याकडून दर्जेदार व टिकावू काम करवून घेणे हे फार अत्यावश्यक आहे.

काही विकासक नक्कीच चांगले आहेत. पण विकासक चांगले असले तरीही ते स्वत: प्रत्यक्ष इमारतीचे बांधकाम करत नाहीत.त्याची सर्व यंत्रणा, मटेरियल सप्लायर्स, ठेकेदार आणि कामगार हे सर्व प्रत्यक्ष बांधकामामध्ये कार्यरत असतात आणि म्हणूनच(विकासक चांगला असला तरीही) बांधकामावर सोसायटीचाच अंकुश व देखरेख असायला हवी. भावीकाळमध्ये त्या इमारतीमध्ये विकासक व त्याची यंत्रणायांना नव्हेतरसर्व सभासदांनाकुटुंबियांसह रिपेरिंग वगैरेच्या कटकटी टाळून रहायचे असते हे सोसायटीच्या सर्व सभासदांनी सदैव ध्यानी ठेवावे.

ही काळजी जेथे घेतली जाणार नाही तेथे काय होईल? महत्वाचे म्हणजे वेळेच्या व्यवस्थापनाअभावी काम वेळेत पूर्ण होणार नाही. बांधकामाच्या दर्जाबाबत अनेक तडजोडी केल्या जातील. अनेकवेळा पुनर्विकास करताना विकासक दोन टॉवर्सबांधतो. यांतल्या सभासदांसाठीबांधल्या जाणाऱ्या टॉवरचे काम एवढया नित्कृष्ट दर्जाचे केलेले असते की फार कमी काळामध्ये या टॉवर्सचे स्ट्रक्चरल रिपेरिंगचे मोठे काम निघते. भविष्यात तो टॉवर धोकादायक घोषितकेला गेल्याससभासदांना इमारत पाडून परत "पुनर्बांधणी" (Re-Construction) करण्यावाचून दुसरा पर्यायच राहणार नाही....(याबाबत ज्यांना शंका असेल त्यांनी हा लेख अवश्य जपून ठेवावा.)

सर्वात महत्वाची बाब ही की, आज विकासक FSI (Floor Space Index) आणि TDR (Transferable Development Right) द्वारे त्याला विकायला मिळत असलेल्या फायद्यातील काही हिस्सा सभासदांना मोफत वाढीव जागा, कॉर्पस्,भाडे, दलाली, वाहतूक वगैरेसाठी देतआहे.परंतुसुरुवातीपासून सर्व स्तरांवर इमारतीचा कामाचा दर्जाव टिकावूपणा यांना महत्व दिले नाही व त्यामुळे जर १०-१२ वर्षांमध्येच इमारत पाडून परत नव्याने बांधायची वेळ आली तर त्यावेळी बांधकामासाठी दर्जेदार व टिकावू काम करणारा चांगला विकासकच शोधावा लागेल.        

त्यावेळी मात्र त्या विकासकाला FSI/TDRयाबाबत कोणतेच फायदे त्यावेळी मिळणार नसल्यामुळे तो सोसायटीला व सभासदांना कोणतेही फायदे देऊ शकणार नाही.म्हणजेच१०-१२ वर्षात तो धोकादायक टॉवर तोडून परत नव्यानेबांधावा लागेल त्यावेळी बांधकामाचे पूर्ण पैसे, शिवाय सभासदांना ३-४वर्षे बाहेर परत भाड्याने रहावे लागेल ते भाडयाचेपैसे, दलाली, वाहतूकवइतरसर्व खर्च यांची तरतूद प्रत्येक सभासदाला स्वत:च्या खिशातूनच करावी लागेल.

ही वेळ येऊ नयेआणि म्हणूनसोसायटीच्या सर्व सभासदांनी पीएमसी कंपनी व विकासकाची निवड करतांना फार जागृत रहायला हवे.

एक हिंदी म्हण आहे....... "घी देखा ........... लेकिन…………. बडगा नही देखा"................

पुनर्विकासामध्ये जागृत राहून, बडगा बसू नये याची व्यवस्थित काळजी जे घेतील त्यांना विकासाचे "घी" खाताना त्रास होणार नाही हे नक्की !

:- महेश यशराज. [प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागार व बांधकाम तज्ञ]

[टिप : ©Copy Rights Reserved.लेखकाच्या लेखी परवानगीशिवाय या लेखातील कोणताही भाग कोणत्याही स्वरूपात वापरण्यास मनाई आहे.]

For Free “Introductory Awareness Seminars” andFree “Office/Society Meetings”

Contact: 92234 19450,       Only SMS :73030 55782,       ypmc.in@gmail.com