IMPORTANCE OF THE EXPERTS

                 IMPORTANCE OF THE EXPERTS

Govt.’s intension in drafting the rules under section 79(A) is that by appointing experienced PMC, society will get required expertise for the redevelopment project.

Unfortunately, in practice, some PMC’s, who call themselves expert, do not have full knowledge of rules and procedure of the GR under section 79(A).

On the contrary, they are of the opinion, that these rules are troublesome and inform members likewise. All members should keep in mind that redevelopment undertaken without following the rules of GR, is treated as illegal.

                WHAT IS PMC & WHAT IS ITS ROLL

PMC is the company consists of experienced architect, advocate, structural engineer and expert knowing all aspects of building construction. Professionals in this company should be registered with controlling body like Govt. or municipal corporation.

Since the work of each professional is equally important, they should have equal business status.

Redevelopment of building involves total new construction. Therefore PMC should have same system as that of a Developer, with which PMC should be able to supervise and monitor the project.

It is also observed that, instead of such a complete PMC Association, some Societies have appointed single Architect or Structural Engineer, or Lawyer as a PMC. Such a single PMC cannot function effectively in other areas like, Architect in legal matters, Lawyer in Technical aspects etc. and hence project remains with lot of deficiencies.

Alternately, they appoint all professionals who have never worked together and subsequently, create troubles due to misunderstanding and noncooperation amongst themselves.

Therefore, while appointing PMC, members must consider these aspects and appoint Proper and Experienced PMC ASSOCIATION.

१०० वर्षे टिकणाऱ्या इमारती....

१०० वर्षे टिकणाऱ्या इमारती....

१०० वर्षांपेक्षा जास्त काळ टिकणाऱ्या इमारती

मुंबईतील खाऱ्या हवेत बांधता येतील का?

या प्रश्नाचे उत्तर..  “होय” आहे.

                मुंबईकर व विशेषत: समुद्र किनाऱ्यानजीकच्या रहिवाश्यांनी समुद्राच्या खाऱ्या हवेची विनाकारण फार धास्ती  घेतली आहे.

                माझा ३१ वर्षांचा बांधकाम क्षेत्रातील सर्वांगीण अभ्यास असून बांधकामशास्त्र संबंधित सात पेटंट्स प्रोसेसमध्ये आहेत.

                या पार्श्वभूमीवर बांधकामक्षेत्राबाबत विशेष माहिती नसलेल्या व्यक्ती माझ्याबरोबर इमारतींच्या आयुष्याबद्दल बोलतांना सहज बोलतात कि मुंबईतील समुद्राच्या खारट हवेमुळे इमारतींचे आयुष्य ४०-४५ वर्षे असणे हे साहजिक आहे. पण हा त्यांचा फार मोठ्ठा गैरसमज आहे.

                यासाठी उदाहरणे म्हणून ते समुद्राच्या खारट हवेने गंजलेला गाड्यांचा व फ्रिजचा पत्रा, फॅब्रीकेशन ग्रील वगैरे अनेकानेक लोखंडी वस्तू-गोष्टी यांची उदाहरणे देतात.

                मुंबईमध्ये या सर्व लोखंडी वस्तू समुद्रावरून येणाऱ्या खारट हवेने लवकर गंजतात हे जरी खरे असले तरी बांधकामातील लोखंडी बार्स/सळ्या या गाडी, फ्रिज वा ग्रीलप्रमाणे फक्त साध्या पेंटच्या पातळ आवरणाने आच्छादित अवस्थेमध्ये व उघड्या हवेत नसतात.

                RCC बांधकामातील लोखंडीसळ्या सिमेंट काँक्रीट आणि प्लास्टरच्या आत [७५-८५ मिमी.] पूर्ण झाकल्या गेलेल्या असतात. [तशा त्या असायलाच हव्यात]

                पण मग तरीही लोखंडीसळ्या गंजतात आणि स्ट्रक्चरची ताकद कमी होवून इमारतीचे आयुष्य कमी होते ही वस्तुस्थिती आहे.

                याची मुख्य कारणे कोणती ते शोधून काढून त्यावर उपाययोजना केली गेली तर इमारतीचे आयुष्य वाढणार हे नक्की. ही कारणे कोणकोणती व त्यावरील उपाय योजना कोणत्या ते पाहुया.

                RCC बांधकामामध्ये सिमेंट-काँक्रीट मिश्रणाचा लोखंडी बारच्या पृष्ठभागावर चिकटला जाणारा थर गंज प्रतिबंधक असतो. तसा तो असायला हवा.

                पण.......  RCC बांधकामामधील लोखंड ११ PH च्या खाली गंजप्रतिबंधक व सुरक्षित रहात नाही.

                मिश्रणाचा “PH” ठरवते त्यामधील पाणी. म्हणूनच मिश्रणात वापरले जाणारे पाणी हा त्या बांधकामाचे आयुष्य वाढवण्यासाठी फार महत्वाचा घटक असतो. सर्व बांधकामांमध्ये हे पाणी वापरण्यापूर्वी साईटवरील प्रयोगशाळेत तिचे व्यवस्थित परीक्षण करूनच मग ते योग्य असेल तरच वापरले पाहिजे.

                दुसरी गोष्ट, बाह्य व अंतर्गत लिकेजकडे दुर्लक्ष केल्यामुळे स्ट्रक्चरमध्ये पाणी साठत जावून जेव्हा रीएनफोर्सड सिमेंट-काँक्रीटमध्ये असलेल्या सळ्यांपर्यंत पोहोचते तेव्हां लोखंडी सळ्या मोठ्या प्रमाणात गंजायला [Oxidation] सुरुवात होते.

                या सर्व प्रोसेस दरम्यान त्या सळ्या फुगायला सुरुवात करतात आणि त्यांच्या पृष्ठभागावरचे पापुद्रे [Scaling] हळूहळू निघायला सुरुवात होते.

                या सळ्या गंजतांना [Oxidation] त्यांचे पृष्ठभागावरील आकारमान फुगण्या/वाढण्यामधील ताकद एव्हढी प्रचंड असते की ते बाजूच्या सिमेंट-काँक्रीटला दूर ढकलायला/सारायला सुरुवात करते. तिथे सुरुवातीला सूक्ष्म तडा निर्माण होतो. नंतर तो तडा वाढत जावून मोठा तडा निर्माण होतो व कालांतराने तेथील सिमेंट-काँक्रीटची ढलपी निघते.

                म्हणूनच लोखंडी सळ्या चांगल्या ग्रेडच्या व दर्जाच्या वापरल्या पाहिजेत शिवाय त्या गंजायला नको म्हणून योग्य अशा सर्व काळज्या घेतल्या पाहिजेत.

                सिमेंट-काँक्रीट मिश्रण श्वासोच्छ्वास [Concret Breaths] करते हे जरी खरे असले तरी वापरले गेलेले सिमेंट-काँक्रीट मिश्रण उच्च दर्जाचे, समान गुणधर्म असलेले व एकसंध असे असेल आणि शिवाय त्यावरील प्लास्टर गिलावा उच्च दर्जाच्या पेंट मटेरियलने व्यवस्थित आच्छादित केलेला असेल तर वातावरणातील समुद्राची खारट हवा त्या लोखंडी सळ्यांपर्यंत पोहोचू शकणार नाही. अर्थात यासाठी वेळोवेळची नीट देखभाल [Maintenance] फार आवश्यक.

                शिवाय कोणतेही रिपेअर काम किंवा अंतर्गत सजावटीच्या कामामधून अंतर्गत व बाह्य लिकेज-सिपेज याद्वारे पाण्याचा सूक्ष्मकण देखील त्या लोखंडीसळ्यांपर्यंत पोहोचला जाणार नाही ही काळजी सर्वतोपरी घेतली गेली पाहीजे.

                इमारतीच्या पृष्ठभागावर अगदी सूक्ष्म तडा सुद्धा येता नये. यदाकदाचित तडा निर्माण झालाच तर त्वरित काम करून तो बुजवला पाहिजे. इमारतीचा बाह्य पृष्ठभागावर म्हणजेच स्ट्रक्चर व भिंतींवर मजबूत प्लास्टर गिलावा करायचा असतो. त्या प्लास्टरचे आयुष्य पुष्कळ टिकावे म्हणून त्यावर बाह्य पेंटिंग करायचे असते.

                बहुतेक सभासदांचा असा गैरसमज आहे की इमारतीचे सौंदर्य वाढवण्यासाठी बाह्य पेंटिंग केले जाते. बाह्य पेंटिंग करण्यापाठीमागे इमारतीचे सौंदर्य वाढवणे हा हेतू दुय्यम असून इमारतीच्या प्लास्टर गिलाव्याचे आयुष्य वाढवणे हा मुख्य हेतू असतो. 

                म्हणून वेळोवेळी ठराविक काळाने इमारतीला चांगल्या दर्जाचा एकसंध व टिकावू असा बाह्य पेंट दिला पाहिजे.

                पेंटमुळे प्लास्टरच्या पृष्ठभागावरील सर्व बारीक छिद्रे, सूक्ष्म तडे बुजले जावून पावसाचे पाणी व बाष्प अजिबात आत जाणार नाही ही काळजी घेतली जाते. पेंट/मटेरियल त्या दृष्टीनेच निवडायला हवे.

                थोडक्यात पाणी वा हवेतील बाष्प लोखंडीसळ्यांपर्यंत अजिबात जाणार नाही याची व्यवस्थित काळजी घेतली गेली तर त्या सळ्या गंजणार/सडणार नाहीत व इमारतीचे आयुष्य भरपूर वाढेल.

                तरीही भरपूर काळजी घेवूनही काही कारणाने बाह्य अथवा अंतर्गत लीकेजचे पाणी किंवा बास्पा-सहित खारी हवा त्या लोखंडीसळ्यांपर्यंत पोहोचून त्या गंजण्याची शक्यता उरतेच.

                यावर रामबाण उपाय हा की बांधकामात उच्च ग्रेडच्याच लोखंडीसळ्या वापरल्या पाहिजेत व त्या सर्व सळ्यांच्या पृष्ठभागावर प्रशिक्षित कारागिरांकडून योग्य पद्धतीने पॉलीमर, इपॉक्सी कोटींग, रसायनांचा थर लावूनच त्या वापरल्या पाहिजेत. यामुळे बाष्पसहित खारी हवा किंवा लीकेजचे पाणी सळ्यांपर्यंत जरी पोहोचले तरी त्या सळ्यांचा पृष्ठभाग गळतीप्रतिबंधक अशा खास कोटिंगने सुरक्षित असल्यामुळे पाणी/हवा त्यांच्या पृष्ठभागाला लागणार नाही व त्या अजिबात गंजणार/सडणार नाहीत. पर्यायाने बांधकामाची सुरक्षितता व आयुष्य अनेक पटींने वाढेल हे अगदी नक्की.

                हे सर्व काम नीट काळजी घेवून प्रशिक्षित कामगारांकडून योग्य देखरेखीखाली करून घेणे आवश्यक आहे. अशा कामांमुळे इमारतींचे आयुष्य १०० वर्षांपेक्षा नक्कीच... नक्कीच जास्त राहील.

                यावर काही व्यक्ती माझ्याकडे अशी भिती व्यक्त करतात की असे टिकावू व 

दर्जेदार काम करण्यासाठी प्रचंड बांधकाम खर्च येवू शकतो. त्यांची ही भिती देखील गैर आहे. सध्याचा बांधकाम खर्च २०००/-रुपये स्क़्वे. फुट आपण गृहीत धरला तर त्यामध्ये जास्तीतजास्त १५% टक्के जास्त खर्च म्हणजेच स्क्वे. फुटसाठी साधारण ३००/-रुपये फक्त एव्हढा जास्त खर्च करून दर्जेदार टिकावू काम नक्की करता येवू शकते.

                आवश्यकता आहे ती योग्य तज्ञ व अनुभवी व्यक्तीची आणि मुख्यत्वे ग्राहकाच्या व विकासकाच्या मानसिकतेची.

                मी स्वत: अमेरिकन काँक्रीट इन्स्टिट्यूटचा आजीवन सभासद आहे. जागतिक पातळीवर काँक्रीट संबंधित जे संशोधन सदैव केले जाते त्याचे अद्ययावत ज्ञान मी नेहेमी मिळवत असतो.

                शिवाय गेली अनेक वर्षे टिकावू व दर्जेदार बांधकाम संदर्भात स्वत:चे विशेष संशोधन वेगवेगळ्या साईटवर सातत्याने करून मी स्वत:च्या काही खास अशा पद्धती बांधकामांमध्ये रूढ करत आहे.

                गुजराथ, अहमदाबाद येथील भूकंपस्थळाला भेट दिल्यावर तेथील मालमत्तेचे नुकसान व विशेषत: जीवितहानी पाहून आणि एकंदरीत सर्व दृश्य पाहून मला अतिशय दु:ख झाले.

                समाजहित व समाजाप्रती स्वत:चे योगदान म्हणून भरपूर मेहेनत करून व संशोधन करून भूकंपामुळे होणारी मालमत्ताहानी व विशेषत: जीवितहानी पूर्ण टळावी म्हणून मी स्वत:चे एक खास तंत्रज्ञान विकसित केले आहे.

                ब्रिक-रीएनफोर्सड [Brick-Reinforced Technology] असे या तंत्रज्ञानाचे नाव मी ठेवले आहे. या तंत्रज्ञानाचे पेटंट्स मिळवण्याचे काम अंतिम टप्प्यात असून लवकरच ते तंत्रज्ञान सर्व जगात विशेषत: भूकंपप्रवणक्षेत्रातील सर्व बांधकामांसाठी खुले करण्याचा माझा मानस व प्रयत्न आहे.

                भूकंप कुठेही, कधीही येवू शकतो. तो सांगून येत नाही आणि त्याला थांबवता वा अडवता येत नाही. जसे अहमदाबाद येथे नुकसान झाले तसे इतरत्र कुठेही होवू शकते.

                असा काही प्रकार मुंबई, पुणे, नाशिक, नागपूर, कोल्हापूर, औरंगाबाद अशा मोठ्या शहरांमध्ये घडू नये. पण घडलाच तर मालमत्ता व जीवितहानी टळावी या हेतूने या तंत्रज्ञानाचा वापर महानगरांमध्ये अनिवार्य करावा यासाठी मी फार प्रयत्नशील आहे.

                ब्रिक-रीएनफोर्सड [Brick-Reinforced Technology] बद्धल थोडी माहिती माझ्या “सोप्पी ओळख बांधकाम-शास्त्राची” या पुस्तकात दिलेली आहे. या तंत्रज्ञानाबद्दल सचित्र, सविस्तर माहिती माझ्याच आगामी RCC [रीईनफोर्सड सिमेंट-काँक्रीट]: बांधकाम ताकद-टिकावू दर्जा या पुस्तकामध्ये देत आहे.

                रीएनफोर्सड सिमेंट-काँक्रीट या उच्च तंत्रज्ञानाबद्दल फार गैरसमज आहेत. अप्रशिक्षित व अकुशल कामगारांनी या तंत्रज्ञानाला स्वत:च्या मर्जीने वाटेल तसे वापरून त्याबाबत गैरसमज अजून वाढवून ठेवले आहेत.

                कामगारांना प्रशिक्षण देण्याबाबत आजही गांभीर्याने विचार होतांना दिसत नाही. आम्ही मात्र जमेल तसे छोट्या प्रमाणावर का होईना पण कामगार प्रशिक्षणाचे काम सातत्याने करत आहोत. आगामी पुस्तकांमध्ये या सर्व बाबींवर मी प्रकाश टाकत आहे.

मुंबईतील खाऱ्या हवेमध्ये बांधकामाचे

३५-४० वर्षे आयुष्य म्हणजे खूप होय

असे समजणाऱ्या बिल्डर्ससाठी व

पुनर्विकासामधील ग्राहकांच्या

माहितीसाठी...........

इमारतीचे आयुष्य अनेक पटीने वाढवायचे आहे???

साईटवरील पूर्ण एक्झिक्युशन, कामगार प्रशिक्षण,

रासायनिक ट्रीटमेंटसची जबाबदारी या सर्वासाठी...

यश इन्फ्रास्ट्रक्ट

Contact

ypmc.in@gmail.com

Call: 92234 19450,    SMS: 73030 55782.

पुनर्विकास फसण्याची कारणे

पुनर्विकास फसण्याची कारणे

                अशीही उदाहरणे आहेत की स्वत:ची मनमानी करणारे काही सभासद २-४ लाख रुपयांसाठी इतर सर्व सभासदांसह स्वत:चा १ ते १.५ करोडोंचा फ्लॅट रिस्क घेवून अयोग्य विकासकाच्या घशात घालतात व नंतर पस्तावतात. या देशात सर्व स्तरावरील भ्रष्टाचार या देशाला कुठे घेवून जाणार आहे देवच जाणे!!!

                पुनर्विकासामध्ये चुकीची प्रक्रिया सुरु असतांना बहुसंख्य मवाळ सभासद बहुमत असूनही मुग गिळून गप्प बसतात. मग डोक्यावरील छप्पर गेले की रडत बसतात.स्वत:च्या व कुटुंबियांच्या निवाऱ्याबाबत सर्व व्यक्तींनी व सभासदांनी अतिशय आक्रमक व आग्रही असायलाच हवे.

                शासकीय नियमावली, ७९(अ) ची अंमलबजावणी करणे हे “सोसायटीला” बंधनकारक आहे. ज्या क्षणी सोसायटी ७९(अ) ला डावलते त्याचक्षणी प्रकल्पामध्ये येणारा विकासक पॉवरफुल होतो.

                कारण अशा परिस्थितीत विकासक नव्हे... तर सोसायटी बेकायदेशीर प्रकल्प राबवत असते हे लक्षात घ्या.

                असा हा प्रकल्प कायदेशीर अडचणीत आला व प्रकरण न्यायालयात गेले की विकासकाच्या अथवा विरोधकाच्या वकिलाकडे सदर सोसायटी बेकायदेशीरपणे हा प्रकल्प राबवत आहे हा “मुद्दा” तयार असतो.

                ७९(अ) राबवल्याबाबतचे व न राबवल्याबाबतचे सर्व पुरावे अगदी व्यवस्थित उपलब्ध होवू शकतात. जे सोसायटीसाठीच “मारक” असतात हे सभासदांनी ध्यानात घ्यावे.

                हे म्हणजे विकासकाच्या अथवा एखाद्या विरोधकाच्या हातात विनाकारण स्वत:च स्वत:चे गळे सुपूर्द करण्यासारखे आहे.

                खरंतर याची काहीही गरज नसते. विकासकावर व त्याच्या यंत्रणेवर सोसायटीचा पूर्ण अंकुश हवा त्याऐवजी अशा उदाहरणामध्ये विकासकाचा, सोसायटीवर व पूर्ण प्रकल्पावर अंकुश स्थापित होतो.

                अशावेळी वाईट प्रवृत्तीचा विकासक आपला शब्द फिरवून दिलेल्या लेखी आश्वासनांपासून सुद्धा पूर्ण फारकत घेवू शकतो.

                कामाचा दर्जा, वेळेचे नियोजन याबाबतच नव्हे तर ठरवण्यात आलेले भाडे, कॉर्पस फंड, इतर सर्व खर्च आणि मुख्य म्हणजे सभासदांना द्यायचा कबुल केलेला वाढीव एरिया या सर्वाबाबत विकासक आपली मनमानी सुरु करू शकतो.

                तशी ती आजूबाजूला अनेक प्रकल्पांमध्ये झालेली आहे व सुरु आहे. तरीही नव्याने पुनर्विकासामध्ये जाणारे सोसायटी सभासद शहाणे होणार नसतील तर त्यांचे नुकसान अटळ आहे.

               

                शासनाने सुरक्षिततेसाठी बनवलेले नियम विनाकारण तोडून सोसायटी बेकायदेशीर मार्गाने जाणार असेल तर शासन आणि न्यायव्यवस्था त्यांना काहीही मदत करू शकणार नाही.

               

                एखादे प्रकरण मा. न्यायालयात गेले तर सोसायटीच्या ज्ञानी व अनुभवी पीएमसीने पहिल्या सुनावणीलाच मा. न्यायालयासमोर सर्व पुरावे ठेवले व त्यांच्या लक्षात आणून दिले की सोसायटी, शासनाच्या नियमांचे म्हणजेच महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, १९६० चे कलम ७९(अ) चे पूर्ण पालन करत आहे. तर मग सोसायटी कायदेशीर अडचणीमध्ये येवूच शकणार नाही व प्रकल्प सुरळीत पार पडेल हे सभासदांनी नीट समजून घ्यावे. याच कारणास्तव सुरुवातीला ज्ञानी, अनुभवी पीएमसींची नेमणूक करायची असते.

                महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, १९६० चे कलम ७९(अ) प्रमाणे प्रकल्प प्रक्रिया केली जात नसेल, अथवा पीएमसी विकासकाचाच असेल किंवा पीएमसी विकासकाचा नसेल पण अयोग्य असेल, फारसा ज्ञानी, अनुभवी नसेल तर मग तो प्रकल्प कायदेशीर अडचणीमध्ये अडकण्याची शक्यता मोठी असते. कुणीही, केव्हाही, कधीही तो प्रकल्प कायदेशीर अडचणीमध्ये आणू शकतो.

                धक्कादायक निरीक्षण असे आहे की, अनेक ठिकाणी संमतीपत्रे/करारपत्रे विकासकाच्या वकीलांतर्फेच बनविली जातात व सभासद त्यावर सह्या करतात. सभासदांकडे त्या करारपत्रांची फोटोप्रत [झेरोक्स] देखील नसते. काही चांगले विकासक वगळता अन्यठिकाणीमग सभासदांची फसवणूक अटळ ठरते.

                बहुतेक ठिकाणी इमारत वेळेत पूर्ण करून ताबा देण्याची आणि इतर अनेक आश्वासने देखील विकासकांनी पूर्ण केलेली नाहीत. २ऐवजी ७ -८ वर्षे झाली तरीही काम पूर्ण नाही. सभासदांना मात्र दर ११ महिन्यांनी जागा बदलण्याचा त्रास वर्षानुवर्षे सहन करावा लागतो आहे. प्रत्येकवेळीभाडयात वाढ, दलाली, सामान वाहतूक यांचा खर्च व दगदग. जागा जवळ न मिळाल्यास विशेषत: मुलांच्या शिक्षणाची फार आबाळ.

                अंधेरीच्या शाळेत शिकत असलेल्या मुलाला मालाडवरून ये-जा करावी लागते. यातूनचकौटुंबिक-मानसिक स्वास्थ यांचे न भरून निघणारे नुकसान. कुटुंबातील बहुतेकांना पित्तविकार,रक्तदाब, मधुमेह, हृदयविकाराची लागण.

                काही सभासद नवीन घरात पाउल ठेवण्यापूर्वीच या सर्व टेन्शन्समुळे “हे राम” म्हणतात. सभासद हे सर्व त्रास व फसवणूक सुरुवातीलाच योग्य काळजी घेवून टाळू शकत नाहीत का?

सभासदांच्या तक्रारी: भीती: उपाय

सभासदांच्या तक्रारी: भीती: उपाय

                अशा अनेक तक्रारी येत आहेत की, नियमावलीचे अजिबात पालन न करता काही विकासकांनी सोसायटीच्या सभासदांकडून कन्सेंट लेटर [संमतीपत्रे], एमओयु [परस्पर सामंजस्य स्मरणटाचण] यांच्यावर सह्या घेतल्या आहेत.त्यासाठी काही खर्चही केले आहेत.

                त्यानंतर आमचे लेख-पुस्तिका-परिसंवाद यामधून ज्ञान मिळाल्यामुळे नियमावलीचे पालन न केल्यास आपण बेघर होवू शकतो या जाणीवेने सभासद कायदेशीर मार्गाने आपला प्रकल्प पूर्ण करू इच्छितात. मात्र अशावेळी विकासक व त्याची माणसे सह्या केलेल्या कन्सेंट लेटर व एमओयु यांची भीती त्यांना दाखवून आता तुम्हाला परत फिरता येणार नाही अशी तंबी देत आहेत. त्यामुळे सभासद घाबरत आहेत व डोक्याला हात लावून बसत आहेत.

                त्यांनी अजिबात घाबरू नये. नियमावलीचे पालन न करता बेकायदेशीर पद्धतीने केल्या गेलेल्या कोणत्याही कन्सेंटलेटर, एमओयु, अॅग्रीमेंट [करारपत्र] यांना भारतीय कायदा मान्यता देत नाही. ती सर्व नियमबाह्य प्रक्रिया व बेकायदेशीर करारपत्रे रद्दबादल करता येवू शकतात. नंतर ती सोसायटी व सभासद कायदेशीर मार्गाने पुनर्विकासाची सर्व प्रक्रिया परत नव्याने सुरु करू शकतात.

                उदा. “अ” ने “ब” ला कन्सेंटलेटर, एमओयु, अॅग्रीमेंट “बनवून” ताजमहाल विकला तर “ब” ताजमहालचा मालक बनेल का? नाही. कारण ताजमहाल ही भारत सरकारची मालमत्ता आहे. कायद्याच्या चौकटी बाहेरील कन्सेंटलेटर, एमओयु, अॅग्रीमेंट यांना भारतीय कायदा मान्यता देत नाही.

अधिक माहितीसाठी अवश्य संपर्क साधा.

पुनर्विकासाची योग्य प्रक्रिया

शाशकीय निर्देश ७९ (अ) मुळे होणारी पुनर्विकासाची योग्य प्रक्रिया 

सोसायटीच्या किमान २५ % सभासदांना सेक्रेटरीकडे पुनर्विकासाबाबत चर्चा करून निर्णय घेण्यासाठी विशेष सर्वसाधारण सभेची मागणी लेखी स्वरुपात केली पाहिजे. सेक्रेटरीने एका महिन्यात विशेष सर्वसाधारण सभा (वि. स. स. ) बोलावली पाहिजे. या सभेचा कोरम किमान ७५% हवा. या सभेत पुनर्विकासाबाबत निर्णय घेतला गेला पाहिजे. बहुमताने पुनर्विकास करायचा ठरवल्यास सभासदांच्या सूचनांसह याच सभेमध्ये प्रकल्पासाठी योग्य, ज्ञानी आणि अनुभवी पीएमसीची निवड केली गेली पाहिजे. 

नियुक्त झालेल्या पीएमसीनी सोसायटीच्या जमिनीचे क्षेत्रफळ, इतर तांत्रिक बाबी विचारत घेऊन मुख्यत्वे सभासदांच्या गरजा व सूचना जाणून घेऊन त्यावर आधारित प्रकल्प व्यवहार्ता अहवाल (project Feasibility Report ) बनवला पाहिजे. 

या व्यवहार्य अहवालावर चर्चा व सुधारणा होऊन तो बहुमताने मंजूर झाल्यावर पीएमसीनी त्यावर आधारित निविदा/ टेंडर प्रक्रिया सुरु केली पाहिजे. या निविदा प्रक्रीयेत भाग घेतलेल्या विकासकांपैकी योग्य विकासक, पीएमसीनी तांत्रिक व गुणात्मक निकष लाऊन निवडून त्यापैकी सर्वोतम ५ किंवा ३ त्यापेक्षा कमी असतील तर तेवढ्यांची शिफारस सभासदांनी केली पाहिजे. 

अशा प्रकारे पूर्ण कायदेशीर मार्गाने सभासदांनी निवडलेल्या विकासकाबरोबर योग्य करार य इतर सोपस्कार पूर्ण करून पीएमसीनी  स्वतःच्या देखरेखीखाली उत्कृष्ट दर्जाचे टिकाऊ काम, वेळ नियोजनासह, ऑफरमध्ये नमूद केलेल्या सर्व आश्वासनांच्या पुर्ततेसह पूर्ण करून घेतले पाहिजे व सर्व सभासदांना घरांचा ताबा मिळवून दिला पाहिजे. ही आहे कलम ७९(अ) या शासकीय नियमावलीनुसार केली जाणारी पूर्ण कायदेशीर व सभासदांसाठी फायदेशीर अशी पुनर्विकास प्रक्रिया . 

For Free seminar & Society Meetings Contact :

Email :         ypmc.in@gmail.com 

call :            9223419450

Only Sms : 7303055782

पुनर्विकास विचाराधीन असलेल्या सर्व लोकांना शिक्षित व जागृत करणे..... जेणेकरून ते व त्यांचे कुटुंबीय बेघर होण्यापासून वाचावेत.

पुनर्विकास विचाराधीन असलेल्या सर्व लोकांना शिक्षित व जागृत करणे..... जेणेकरून ते व त्यांचे कुटुंबीय बेघर होण्यापासून वाचावेत. किती महान कार्य आहे हे.... असे महान कार्य स्वत:चे “ध्येय”  म्हणून स्वीकारायचे भाग्य मला मिळाले आहे

...

तुम्हाला माहित असेलच पुरेसे ज्ञान नसल्यामुळे आज अनेक ठिकाणी पुनर्विकासामध्ये अनेक कुटुंबे बेघर होत आहेत... देशोधडीला लागत आहे... यापार्श्वभूमीवर आपल्याकडील ज्ञान व अनुभव यावर आधारित मार्गदर्शनामुळे कुटुंबे बेघर होण्यापासून वाचतील एव्हढेच नव्हे तर दीर्घकाळ टिकणारे त्यांचे स्वप्नातील घर आपल्यामुळे साकार होणार असेल तर यासारखे पुण्यकर्म कोणते?

मुंबईमध्ये किमान ९०००० सोसायट्या आहेत.... त्यापैकी फक्त ४-५ हजार सोसायट्या पुनर्विकासामध्ये गेल्या आहेत.... त्यापैकी जवळपास ८५-९० टक्के सोसायट्या अडचणीमध्ये आहेत. मुख्य कारण लोकांना योग्य ज्ञान नाही.... हेच आहे.

      माझे ध्येय हे आहे की या सर्व ९०००० सोसायट्यांच्या सभासदांना [९०००० x ४० सभासद x ३ कुटुंबीय = १०८०००००] म्हणजे जवळपास १ करोड व्यक्तींसमोर उभे राहून मला माझे अनुभव शेअर करायचे आहेत.... मिटिंग व सेमिनार्स/परिसंवादाद्वारे देता येईल तेव्हढे ज्ञान देवून त्यांना सजग करायचे आहे..... “पुनर्विकास विचाराधीन असलेल्या सर्व लोकांना शिक्षित व जागृत करणे..... जेणेकरून ते व त्यांचे कुटुंबीय बेघर होण्यापासून वाचावेत हे माझे ध्येय ध्येय आहे

”

        आम्ही सोसायट्या व सभासद यांच्यासाठी  मार्गदर्शन..... सेमिनार्स, सोसायटी मिटींग्स आणि आमच्या ऑफिसमध्ये [वेळ ठरवून] येणाऱ्या व्यक्तींना  मार्गदर्शन करतो

पुनर्विकास: सभासदांची मानसिकता, गैरसमज व वस्तुस्थिती

    

 पुनर्विकासासाठी विकासक सोसायटी सभासदांना ऑफर देतात. त्यातील सर्वात मोठी ऑफर स्वीकारून व विकासकाने दाखवलेल्या सर्व स्वप्नांना भुलून व त्याच्यावर पूर्ण विश्वास ठेवून आपली कुटुंबीयांची राहती जागा व पूर्ण इमारत रिकामी करून त्याच्या ताब्यात दिली जाते. मग काबुल केलेल्या सर्व आश्वासनांसह ठरवलेल्या वेळेस विकासक काम पूर्ण करून देत आहेत ना? याची वर्षानुवर्ष वाट पहात राहणे म्हणजे इमारतीचा पुनर्विकास हा गृहनिर्माण सोसायट्यांच्या बहुतेक सभासदांचा गैरसमज आहे.

     तसेच, पुनर्विकास सर्व सभासदांच्या flats सह संपूर्ण इमारत व सोसायटीच्या मालकीची सर्व जमीन विकत / ताब्यात घेऊन,मोबदल्यात सभासदांना तिथे बांधलेल्या इमारतीमध्ये थोडे जास्त मोठे flats देतात त्याशिवाय कॉर्पस् फंड, २-३ वर्षे बाहेर राहायचे भाडे, ब्रोकरेज, वाहतूक वैगरे सर्व गोष्टी देऊन सभासदांवर फार मोठी मेहरबानी करतात हा देखील फार मोठ्ठा गैरसमज आहे.

     वस्तुस्थिती: पुनर्विकासामध्ये सोसायटीच्या मालकीची जागा, तिचे क्षेत्रफळ आणि आरक्षण वैगरे फार महत्वाचे असते. क्लिष्टता पूर्ण टाळून अगडी सर्वसामान्य व्यक्तीला व्यवस्थित समजेल अशा सोप्या उदाहरणाच्या सहायाने ते पाहूया.

     एका सोसायटीच्या क्षेत्रफळ १०,००० स्क्वेअर फिट [चौरसफुट] आहे आणि त्यावर १ FSI ने इमारत बांधलेले आहे. म्हणजेच १०,००० *१ = १०,००० स्क्वे. फि. बांधकाम पूर्वी केलेले आहे. पूर्वीच्या इमारतीत ५०० स्क्वे. फि. चे २० flats असतील तर ५००*२० = १०,००० स्क्वे. फि. क्षेत्रफळ बांधक्म झालेले आहे. म्हणजेच या उदाहरणात १ FSI वापरला गेला आहे.

     पुनर्विकासात जाऊ इच्छित असलेल्या याच सोसायटीच्या आरक्षणमुक्त जमिनीवर मात्र आता २. FSI मिळणार असेल तर मग १०,००० स्क्वे. फि. ऐवजी नव्याने बांधल्या जाणाऱ्या इमारतीसाठी क्षेत्रफळ मिळेल १०,०००*२. =२७,००० स्क्वे. फि.

     पूर्वी flat चे ५०० स्क्वे. फिट क्षेत्रफळ असलेल्या सर्व सभासदांना पुनर्विकासात ४०% जास्त म्हणजेच जवळपास २०० स्क्वे. फिट जागा वाढवून मिळणार असेल तर सर्व सभासदांना ५०० ऐवजी मिळेल ७०० स्क्वे. फुटाची सदनिका [flat] म्ह्नजेच…

     ७००*२०=१४,००० स्क्वे. फि. मुलाच्या २० सभासदांना मिळाल्यावर बाकी २७,००० - १४,००० = १३,००० स्क्वे. फि. एवढी जागा विक्रीसाठी उपलब्ध होइल. सोसायटीचे पीएमसी [poject management consultant : प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागार] सुरुवातीलाच नेमले गेल्यावर ते या सर्वांचा नीट अभ्यास करून, या जास्त जागेच्या विक्रीतून कॉर्पस् फंड, भाडे, दलाली, वाहतूक, एफएसआय, टीडीआर, प्रशासकीय बाबी, आर्किटेक्ट-plan, परवानग्या, कायदे करार-फी, सर्व तज्ञांच्या मेहेनताना, नवीन दर्जेदार बांधकामाचा विषेश खर्च, रेन वॉटर हार्वेस्टिंग, पेस्ट कंट्रोल, फायर प्रोटेक्शन सुविधा खर्च, विकासकाचे इन्फ्रास्ट्रक्चर, मार्केटिंग,ब्रोकरेज, जाहिरात, गुंतवणुकीवर व्याज व मुख्यत्वे विकासाचा निवळ नफा या सर्वांचे सुसूत्र व योग्य नियोजन करतात.

     हे सर्व रीतसर होण्यासाठी शासनाने दि. ३-१-२०११ रोजी महाराष्ट्र सहकारी अधिनियम, १९६० च्या कलम ७९ अ व्दारे सर्व सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना निर्देश दिलेले आहेत. महत्वाची बाब म्हणजे त्या अनुषंगाने मुंबई महानगरपालिकेच्या आयुक्तांनी दि. १५-४-२०१३ रोजी एक पत्रक प्रसारित करून कलम ७९ अ निय्मावातीची पूर्तता केल्याबाबतचे, उप/सहाय्यक निबंधक यांचे पुर्वपरवानगीचे प्रमाणपत्र बंधनकारक केलेले आहे. ७९ अ मुले पुनर्विकास सुरक्षित व यशस्वीरीत्या पार पडतो.  

अधिक माहितीसाठी :

कॉल ९२२३४१९४५० 

फक्त sms  ७३०३०५५७८२