Please like & share
www.facebook.com/YashRajAssociates
#redevelopmentMumbai

पुनर्विकास व इमारतीचे आयुष्य

पुनर्विकास व इमारतीचे आयुष्य

पुनर्विकासादरम्यान प्रशासकीय व कायदेशीर बाबींवर फार भर दिला जातो. प्रशासकीय व कायदेशीर या बाबी बांधकामाच्या २-३ वर्षांच्या कालावधीमध्ये फार महत्वाच्या आहेत याबाबत शंकाच नाही पण इमारत बांधून झाल्यावर महत्वाचे असते ते इमारतीचे आयुष्य.

त्यासाठी आवश्यक असतो बांधकामाचा दर्जा व टिकाऊपणा. म्हणूनच सभासदांनी पीएमसी तज्ञांच्या मदतीने बांधकामावर सुरुवातीपासून ताबा मिळेपर्यंतच्या  संपूर्ण कालावधीत बांधकामावर योग्य देखरेख व अंकुश [Monitoring] काळजीपूर्वक ठेवला पाहिजे.

                दुर्दैवाने यशस्वी पुनर्विकासाचा कालावधी फक्त २-३ वर्षे म्हणजेच बांधकाम पूर्ण होवून इमारतीचा ताबा मिळेपर्यंत एव्हढाच समजला जातो. ते पूर्ण चूक आहे.

                नव्याने बांधलेल्या इमारतीत कमीतकमी ४० वर्षे स्ट्रक्चरल रिपेरिंगचे काम निघता नये व तिचे आयुष्य कमीतकमी १०० वर्षे असायला हवे तरच त्याला “यशस्वी पुनर्विकास” म्हणता येईल.

                इमारतीचे हे असे बांधकाम करता येईल का? या प्रश्नाचे उत्तर “होय” आहे व अनेक उदाहरणांनी ते सिद्ध करता येवू शकते.

                चौरस फुटाला फक्त १२ ते १५% एव्हढा जास्त खर्च बांधकाम करतांना करून इमारतीचे काम दर्जेदार /टिकावू बनवता येते. हे कसे शक्य आहे ते आम्ही आमच्या परिसंवाद/मिटींगमध्ये समजावतो.

                इमारतीचे उत्कृष्ट दर्जाचे टिकावू काम योग्य वेळेत व दिल्या गेलेल्या सर्व आश्वासनांसह कसे पूर्ण करून घ्यायचे हे जाणण्यासाठी आमच्यातर्फे केल्या जाणाऱ्या मोफत जागृती परिसंवाद [Awareness Seminars] व सोसायट्यांमधील सभा यासाठी अवश्य संपर्क करा.

                इमारतीच्या दर्जेदार टिकावू बांधकामबाबत योग्य काळजी घेतली गेली नाही तर काय होईल?  

                वेळेच्या  व्यवस्थापनाअभावी  काम वेळेत पूर्ण होणार नाही. बांधकामाच्या दर्जाबाबत भरपूर तडजोडी केल्या जातील. तशा त्या बहुतेक सर्व ठिकाणी सुरु आहेतच.

                असे निरीक्षण आहे की पुनर्विकास करताना पुष्कळवेळा विकासक दोन वेगवेगळे टॉवर्स बांधतो. यांतल्या सभासदांसाठी बांधल्या जाणाऱ्या टॉवरचे काम एवढया नित्कृष्ट दर्जाचे केलेले असते की फार  कमी  काळामध्ये या टॉवर्सचे स्ट्रक्चरल रिपेरिंगचे मोठे काम निघेल..... निघाली आहेत...... निघत आहेत...........

                भविष्यात तो टॉवर धोकादायक ठरल्यास सभासदांना  ती इमारत पाडून परत "पुनर्बांधणी" (Re-Construction) करण्यावाचून पर्यायच शिल्लक  उरणार नाही....

(शंका असेल त्यांनी ही पुस्तिका अवश्य जपून  ठेवावी....)

                सर्वात महत्वाची व लक्षात घ्यायची बाब ही आहे की, आज FSI  [Floor Space Index] व TDR [Transferable Development Right] मुळे विकासकाला जास्त बांधकाम करायला मिळते. पीएमसींनी बनवलेल्या फिजीबिलीटी रिपोर्टप्रमाणे त्यापैकी काही वाढीव/जास्त जागा जमीनमालक असलेल्या सभासदांना मोफत मिळते. शिवाय त्यामधूनच कॉर्पस्, भाडे, दलाली, वाहतूक व यापूर्वी [पान क्र.१९ वर] दिलेले इतर सर्व प्रशासनिक, परवानग्या वगैरेसाठी खर्च केला जातो.

                परंतु सुरुवातीपासून योग्य पीएमसी नेमून व स्वत: योग्य देखरेख करून सभासदांनी इमारतीच्या कामाचा दर्जा व टिकावूपणा यांना फारसे महत्व दिले नाही तर मग....

काय होवू शकते???

                जर १०-१२ वर्षांमध्येच इमारत पाडून परत नव्याने बांधायची वेळ आली तर त्यावेळी बांधकामासाठी दर्जेदार व टिकावू काम करणारा चांगला विकासकच सोसायटीला शोधावा लागेल.       

                त्यावेळी इमारतीची पुनर्बांधणी करताना मात्र त्या इमारतीचे FSI/TDR बाबतचे सर्व फायदे यापूर्वीच वापरलेले असल्यामुळे त्यावेळी विकासकाला FSI/TDR याबाबतचे  कोणतेही फायदे परत मिळणार नाहीत आणि त्यामुळेच तो सोसायटीला व सभासदांना कोणतेही फायदे देऊ शकणार नाही.....

                म्हणजेच १०-१२ वर्षात तो धोकादायक टॉवर तोडून परत नव्याने बांधावा लागेल त्यावेळी बांधकामाचे पूर्ण पैसे, शिवाय सभासदांना ३-४ वर्षे परत बाहेर भाड्याने रहावे लागेल त्या भाडयाचे पूर्ण पैसे, दलाली, वाहतूक व इतर सर्व खर्च यांची तरतूद ही प्रत्येक सभासदाला स्वत:च्या खिशातूनच करावी लागेल.

ही वेळ येऊ नये आणि म्हणून सोसायटीच्या सर्व सभासदांनी सुरुवातीला पीएमसी कंपनी व नंतर त्यांच्या मदतीने सुयोग्य अशा विकासकाची निवड करतांना फार जागृत रहायला हवे.

एक हिंदी म्हण आहे...

"घी देखा लेकिन बडगा नही देखा"....

पुनर्विकासामध्ये जागृत राहून, बडगा बसू नये

याची व्यवस्थित काळजी जे सभासद घेतील त्यांना

पुनर्विकासाचे "घी" खाताना त्रास होणार नाही.......

“तज्ञ”: कसे असावेत/नसावेत

“तज्ञ”: कसे असावेत/नसावेत

“पीएमसी तज्ञ” कसे असावेत व कसे नसावेत हे देखील पाहुया....

                पीएमसी निवड करतांना पुष्कळवेळा सभासद, समिती सदस्य प्राथमिक चुका करतात आणि मग फार पस्तावतात. निवड करतांना त्या पीएमसी कंपनीचा व त्यांच्या सर्व असोसिएट्सचा सर्वांगीण वैशिष्ट्यांचा विचार केला पाहिजे.

                त्या पीएमसी कंपनीच्या पॅनेलवरील आर्किटेक्ट, स्ट्रक्चरल इंजिनियर्स हे तज्ञ शासकीय व स्थानिक प्राधिकरणाकडे नोंदीत असायला हवेत. त्या सर्वांना व त्यांच्या सर्व स्टाफला बांधकामाबाबत योग्य ज्ञान व अनुभव असायला हवा. मुख्य म्हणजे प्रत्यक्ष साईटवरील कामाचा अनुभव व ज्ञान त्यांच्याकडील संबंधित तज्ञाला असायलाच हवे.

                त्या पीएमसी कंपनीचा मुख्य को-ऑर्डीनेटर कोण आहे? त्याला योग्य अनुभव व ज्ञान आहे का? विकासकाच्या अवाढव्य यंत्रणेवर ते सर्व तज्ञ व्यवस्थित अंकुश ठेवू शकतील का? प्रकल्पामधून बऱ्यापैकी नफा व पैसे कमवणारा विकासक चालढकल करत असेल, कामाच्या दर्जाबाबत विशेष जागरूक नसेल तर त्या विकासकाला वेळप्रसंगी धारेवर धरून त्याच्याकडून यशस्वीरीत्या काम पूर्ण करून घेवू शकतील का? साईटवर देखरेख करणारा तज्ञ कामगारांना प्रशिक्षण देवून त्यांच्याकडून उत्कृष्ट दर्जाचे काम करून घेवू शकतो का? या सर्व गोष्टींना महत्व दिलं पाहिजे. हे सर्व न पाहता नको त्या गोष्टींना महत्व दिले जाते. अनेकवेळा पीएमसी फी किती कमी घेतात हेच पाहिले जाते.

 लक्षात ठेवा....  “फी अव्यवहार्य तर नुकसान मोठे.”

              

               असेही घडले आहे की एका ठिकाणी पीएमसीला नियुक्त करतांना त्या पीएमसीचे महागडे ऑफिस, गाडी या सर्व बाबी सोसायटीच्या समितीकडून पाहिल्या गेल्या. या सर्वाचा पुनर्विकास प्रकल्पाशी नक्की संबंध काय?

               एका सोसायटीतला अनुभव सांगण्यासारखा आहे. इतर चार पीएमसींबरोबर मला देखील सोसायटीच्या समितीने पीएमसी निवडीसाठी बोलावले होते. सर्वांसमक्ष तिथे असा संवाद झाला....सेक्रेटरी: [मला उद्देशून] “तुम्हाला बोलावणार नव्हतो पण निवड करण्यासाठी पाच पीएमसी असावेत असे वाटले म्हणून या चौघांबरोबर तुम्हालाही बोलावले.” 

मी: “धन्यवाद! पण मला का बोलावणार नव्हता ते कळू शकेल का?”

सेक्रेटरी: “त्याचं मुख्य कारण हे आहे की या चौघांजवळ Ixyz सर्टीफिकेट आहे. मात्र तुमच्या कंपनीकडे ते नाही आहे.”

मी: “पण तुमच्या प्रकल्पाचं काम तर मी करणार आहे. माझ्याकडील एखाद्या Ixyz सर्टीफिकेटचा कागद प्रकल्पाचं काम कसं करणार?                 

प्रकल्पाचे काम यशस्वीरीत्या पार पाडण्यासाठी जो अनुभव व ज्ञान लागतं ते माझ्या बुद्धी व व्यक्तीमत्वामध्ये आहे, सर्टिफिकेटच्या त्या कागदात नाही.

                माझं ज्ञान व अनुभव यावर आधारित माझं प्रेझेंटेशन माझ्या लॅपटॉपमध्ये तयार आहे. ते मी देतो व या सर्वांना त्यांचे प्रेझेंटेशन देवू द्या. ज्याचं प्रेझेंटेशन अपील होईल त्याचा तुम्ही विचार करा.”

                सेक्रेटरीने इतर चौघांना ते प्रेझेंटेशन देवू शकतात का हे विचारले असता सर्वांनी नकार दिला. इम्पोर्टेड कागदावरील छापील प्रोफाईल हेच त्यांचे प्रेझेंटेशन असल्याचे त्यांनी सांगितले. मग मी स्वत: लॅपटॉपवर माझे PPT प्रेझेंटेशन त्यांना दिले.

                त्यानंतर लॅपटॉप बंद न करता नेटद्वारे इमेल उघडला. काही अटींवर “तेरा ते सोळा हजार रुपयांमध्ये Ixyz सर्टीफिकेट तुमच्यापर्यंत पोहोचवू” असे आलेले अनेक इमेल्स सेक्रेटरीना दाखवले.

                तात्पर्य, निवड करतांना कशाला महत्व द्यायचे हे निवड करणाऱ्यालाच नीट माहीत नसेल तर कामामध्ये गोंधळ अपरिहार्य. विकत मिळणारे कागद बाळगणाऱ्यांना प्राधान्य द्यायचे कि प्रत्यक्ष ज्ञान व अनुभव असलेल्या तज्ञांना हे सर्व लोकांना कळेल तो सुदिन.

                एखाद्या कंपनीमध्ये मोठ्या पदावर असलेली सभासद व्यक्ती अनेकदा पीएमसी वा विकासक यांची निवड आपल्या कसोट्या लावून करू पहाते. त्यांचा आदर ठेवून सांगू इच्छितो की, ते कार्य करत असलेले क्षेत्र आणि बांधकामक्षेत्र यात फार मोठी तफावत आहे. उदा. अमिताभ बच्चन मोठे अभिनेते आहेत, सचिन महान क्रिकेटपटू तर लतादीदी-आशाताई या दैवी आवाज असलेल्या गायिका पण त्यांना बांधकाम/RCC यामधील बारकावे व्यवस्थित माहिती असण्याची शक्यता कमी. तिथे बांधकाम क्षेत्रातील तज्ञच हवा.

                काही व्यक्ती सल्ला घ्यायला येतात. एका सोसायटीचे समिती सदस्य आले होते प्रकल्प सहा वर्षे रखडला आहे.

मी: “पीएमसी कोण आहेत? ते काय करताहेत?

सदस्य: ज्या उच्चशिक्षित पीएमसीला नियुक्त केले आहे ते साईटवर येत नाहीत पण विकासकाच्या ऑफिसमध्ये नेहेमी बसलेले असतात. योग्य करारपत्रे झालेली नाहीत. जागा ताब्यात घेवून इमारत पाडून पत्रे लावून झाल्यावर विकासक आता सभासदांना जुमानत नाही.

                हे सर्व ऐकून या अशा पीएमसीचे कौतुक करायचे कि अशा पीएमसीला नियुक्त करणाऱ्या सोसायटीचे व सभासदांचे कौतुक करायचे? स्वत:च्या निवाऱ्याबाबत एव्हढे निष्काळजी????

बहुतेक पुनर्विकास प्रकल्प रखडलेले आहेत ते का?

पीएमसी तज्ञांची निवड

                पीएमसी कंपनीची निवड फार काळजीपूर्वक केली पाहिजे. विशेष सर्वसाधारण सभेच्या अनेक दिवस आधी इच्छुक पीएमसी कंपन्यांना सर्व सभासदांसमोर त्यांचे प्रेझेंटेशन देणे सोसायटीने बंधनकारक करायलाच हवे.यामुळे त्यांना प्रकल्पासाठी सर्वोकृष्ट पीएमसीची नेमणूक करता येईल. त्यांचे खास वैशिष्ट्य कोणते ते सर्वांनी जाणून घ्यायला हवे. सर्व सभासदांच्या सहमतीने व बहुमताने सर्वात चांगल्या पीएमसी कंपनीची पहिल्या विशेष सभेत निवड व नेमणूक केली गेली पाहिजे.

                पुनर्विकास प्रकल्पासाठी योग्य पीएमसी कंपनीची निवड म्हणजे प्रकल्प यशस्वी होण्याच्या दृष्टीने पहिले यशस्वी पाउल.

                त्याच्या उलट पीएमसी म्हणून अयोग्य व्यक्ती अथवा कंपनीची निवड केली गेली तर तो प्रकल्प हमखास अडचणीमध्ये येणार. कारण अयोग्य पीएमसीची नियुक्ती झाली की सोसायटीमध्ये अयोग्य विकासक देखील निवडला जाणार. मग त्यांची अभद्र युती व्हायला कितीसा वेळ लागतो?यामुळेच अनेक प्रकल्प सभोवताली पत्रे लागून काहीही काम होता वर्षानुवर्षे बंद पडून आहेत. दुर्दैवाने, सभासदांची व त्यांच्या कुटुंबियांची मात्र ससेहोलपट होते आहे.

               

बहुतेक पुनर्विकास प्रकल्प रखडलेले आहेत त्याला

विकासकापेक्षा जास्त कारणीभूत कोण असेलतर ते आहेत बेकायदेशीररित्या नियुक्त झालेले “अयोग्य पीएमसी”…….

               

               

                म्हणूनच सर्व सभासदांच्या सहमतीने व बहुमताने सर्वात चांगल्या पीएमसींची, पहिल्या विशेष सभेत निवड झाली पाहिजे.

               

                सभासदांना बहुमताने/एकमताने आपल्याला हवा तोच विकासक निवडायचा अधिकार असतो. तोच अधिकार त्यांना “पीएमसी” निवडीसाठी पहिल्याच विशेष सर्वसाधारण सभेत दिला पाहिजे.तरच “पीएमसी” निवड कायदेशीर व योग्य ठरेल.

               

                पीएमसी कंपनीची निवड सर्व सभासदांनी करण्याऐवजी ही निवड व्यवस्थापकीय समितीचे काही सभासद आपल्या “मर्जीने” करतात. यामुळेच सर्व चुकांना व गोंधळाला सुरुवात होते. ज्याअर्थी शासनाने ती निवड पहिल्या विशेष सर्वसाधारण सभेमध्ये केली पाहिजे असे म्हटले आहे त्याअर्थी विशेष सर्वसाधारण सभेतील उपस्थित सभासदांच्या बहुमतानेच ती निवड व्हायला हवी.

                कामात पारदर्शकता रहावी म्हणून निवड झालेले पीएमसी त्यांच्या मदतीसाठी विश्वासू सभासदांची "देखरेख समिती"बनवतात. देखरेख समिती, पीएमसी कंपनी व विकासकाची पूर्ण यंत्रणा यांचे एकमेकांबरोबर सदैव ताळमेळ [Co-Ordination]असेल हे करारपत्रामध्ये नमूद करून तसे नियोजनसुद्धा करतात.

                कामाचा दर्जा, टिकावूपणा, वेळेचे व्यवस्थापन योग्यराबविलेजात आहे याबाबतचे पीएमसी तज्ञांचे अहवाल पाहून देखरेख समितीने योग्यकार्यवाहीसाठी पाउले उचलली पाहिजेत.साईटवर सोसायटीचा एक [पगारी[ सभासद देखरेखीसाठी असेल अशी रचना व व्यवस्था पीएमसीने व सोसायटीने मिळून केल्यास फार उत्तम.

                तसेच पीएमसीने इमारतीचे बांधकाम सुरु असलेल्या साईटवर दर ३ महिन्यांनी सर्व सभासदांची सभा घेवून त्यांना सुरु असलेल्या कामाच्या प्रगतीची कल्पना सातत्याने दिली पाहिजे.यामुळे दर्जा व वेळ नियोजन यावर पूर्ण अंकुश राहू शकतो.

-: आमचे ध्येय :-

-: आमचे ध्येय :-

लोकांना बेघर होण्यापासून वाचवणे व त्यांना दर्जेदार टिकावू काम, योग्य वेळेत, न्याय्य हक्कांसह मिळावे म्हणून कार्यरत रहाणे.

तज्ञ: हवे कि नको?

                पुनर्विकास प्रकल्प करतांना सोसायटीतर्फे पीएमसी तज्ञ नियुक्त केले जावेत की ते नसावेत या प्रश्नावर, सभासदांना सुरक्षित करण्यासाठी शासनाने पीएमसींची नियुक्ती सोसायटीने केली पाहिजे व पुनर्विकास प्रकल्प हा ७९(अ) प्रमाणेच केला पाहिजे असे स्पष्ट निर्देश दिलेले आहेत व ते पाळणे सोसायटीला बंधनकारक आहे.

                अनेकदा सभासद म्हणतात की विकासक पीएमसीची फी द्यायला तयार नाही. त्या सभासदांनी ही बाब व्यवस्थित समजून घ्यावी की सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या पुनर्विकासाबाबत शासनाने निर्देश दिले आहेत की....

                पहिल्याच विशेष सर्वसाधारण सभेत सोसायटीतर्फे “पीएमसी” प्रथम नेमले गेले पाहिजेत. त्यानंतर पुष्कळ उशिराने “विकासक” प्रकल्पाच्या चित्रामध्ये येतात.

                नेमलेल्या पीएमसी तज्ञांनी सभासदांच्या व्यवहार्य सुचना व सोसायटीच्या जमिनीबाबत संपूर्ण व्यवहार्यता [Feasibility]विचारात घेवूनच अहवाल व त्यावर आधारित प्रस्ताव/निविदा बनवायची असते.

                प्रस्ताव विकासकांकडून घ्यायचा नसून अथवा सभासदांनी बनवायचा नसून नेमलेल्या पीएमसी तज्ञांनीच ते बनवायचे असतात.

                त्या प्रस्तावाबाबत पारदर्शकता ठेवून सभासदांच्या सहमतीने योग्य अटींवर स्पर्धात्मक निविदा पीएमसींनी जाहीररीत्या [वर्तमानपत्र] मागवून निविदा/टेंडर प्रक्रियेमध्ये भाग घेतलेल्या विकासकांपैकी स्वत:चे योग्य व सर्वकष निकष लावून त्यातील पाच/तीन अथवा कमी निविदा असल्यास तेवढ्यांची शिफारस सभासदांना अंतिम विकासक निवडीसाठी करायची असते. शासकीय नियमावली ७९(अ) मध्ये हे सर्व स्पष्ट केलेले आहे.

                नेमलेले पीएमसी निविदेच्या माध्यमातून विकासकांना निमंत्रित करून त्यातून काही योग्य विकासक निवडून त्यापैकी सर्वोत्तम विकासक निवडीसाठी सभासदांना मार्गदर्शन करतात.

                थोडक्यात पुनर्विकास प्रकल्प पूर्ण करण्यासाठी “लायक” विकासक निवडीबाबतचे निर्णय घेण्याचे अधिकार सभासदांनी निवडलेल्या पीएमसीला महाराष्ट्र शासनानेच बहाल केले आहेत.

                शिवाय प्रकल्पाच्या कालावधीमध्ये प्रकल्पावर सर्वांगीण अंकुश ठेवण्याचे महत्वाचे असे तज्ञांचे अधिकार देखील शासनाने पीएमसींना दिलेले आहेत या पार्श्वभूमीवर, पीएमसीच्या आधी सोसायटीमध्ये बेकायदेशीररित्या दाखल होवून “पीएमसी नको आणि त्यांची फी आम्ही देणार नाही”असे विकासक कसे काय म्हणू शकतो?

                शासकीयनियमावलीचाच नव्हे तर कायद्यांचा कसलाच अभ्यास नसणारा विकासकच, “पुनर्विकासात पीएमसी नकोत व त्यांची फी आम्ही देणार नाही” अशी विधाने करू शकतो.

                अशा विकासकाला आपला प्रकल्प द्यायचा की नाही हे सभासदांनीच ठरवायचे आहे. तसा तो दिला तर त्यात अडचणी येणार हे नक्की.अशा विकासकाचे ऐकून फी वाचवण्यासाठी पीएमसींना न नेमणाऱ्या व शासकीय नियमावलीचे उलंघन करणाऱ्या सोसायट्या फार कायदेशीर अडचणीमध्ये आलेल्या आहेत व येत आहेत.

                पुनर्विकासात सुरुवातीलाच पीएमसी तज्ञांच्या नेमणुक करण्याबाबतचा शासनाच्या अभ्यासगटाचा उद्देश्य सोसायटीने व सर्व सभासदांनी नीट समजून घेणे आवश्यक आहे. काही ठिकाणी विकासकाच्या आर्किटेक्ट/पीएमसीला नेमून पुनर्विकास प्रकल्प मार्गी लावण्याचा प्रयत्न केला जातो हे बेकायदेशीर आहे.

                अयोग्य विकासक निवडला जावूनसभासद बेघर होवू नयेतव निवडल्या गेलेल्या विकासकाकडून उत्कृष्ट दर्जाचे टिकावू काम योग्य वेळेत, ठरलेल्या सर्व कमीटमेंटससह पूर्ण केले जावे, यासाठी प्रकल्प व विकासक यांच्यावर ज्ञानी व अनुभवी व्यक्तींचे पूर्ण नियंत्रण असावे या उद्देशाने सोसायटीला सुरुवातीलाच त्यांच्या पीएमसी तज्ञांची नियुक्ती शासनाने अनिवार्य केली आहे.

                पुनर्विकास प्रकल्पादरम्यान सभासदांचे कोणतेही नुकसान होवू नये म्हणून सोसायटीतर्फे “अंकुश” ठेवण्यासाठी नेमला जाणारा पीएमसी जर विकासकाचाच आर्किटेक्ट किंवा त्याच्या हाताखाली काम करणारी व्यक्ती असेल तर तो फायदा सोसायटीचा पाहील कि विकासकाचा  पाहील???

                 विकासकाच्या “मर्जीतील” काही सभासद इतर अनेक चांगल्या सभासदांना कलम ७९ (अ) बाबत फार चुकीची माहिती देतात. ती फार जाचक नियमावली आहे आणि त्या नियमावलीचे पालन करणे हे फार कठीण काम आहे असे त्यांना सांगतात.हे पूर्णपणे अयोग्य आहे.

                शासनाच्या सहकार, कायदा, गृहनिर्माण वगैरे विभागांकडे पुनर्विकासात पोळलेल्या सभासदांच्या प्रचंड तक्रारी आल्यामुळेच शासनाने बुद्धिमान व तज्ञ अशा अभ्यासगटाची नियुक्ती केली. त्या तज्ञांनी भरपूर माहिती गोळा करून शासनाला अहवाल व सुचना सादर केल्या. त्यावर आधारितच ७९(अ) नियमावली बनवली आहे.

                न्याय संस्थेकडे व शासनाकडे आलेल्या तक्रारींपैकी मुख्य ८ तक्रारी विचारात घेवून ही नियमावली, ७९(अ) बनवण्यात आली आहे. नियमावलीत १३ मुख्य नियम, १६ उपनियम आणि १९ पोटनियम आहेत.

                ७९(अ) चा पहिलाच नियम असे सांगतो की, संस्थेच्या इमारतीच्या पुनर्विकासासाठी सभासदांनी संस्थेच्या सचिवांकडे विशेष सर्वसाधारण सभाबोलावण्याची लेखी मागणी करायला हवी.

                नियम १ : “ज्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या इमारतींचा पुनर्विकास करावयाचा आहे अशा संस्थेच्या किमान १/४ पेक्षा कमी नाही एव्हढ्या सभासदांनी संस्थेच्या उपविधीनुसार निवडून आलेल्या व कायद्यानुसार गठीत झालेल्या संस्थेच्या व्यवस्थापक समिती सचिवांकडे इमारत पुनर्विकासासंबंधीच्या त्यांच्या योजना व सूचनांसह संस्थेच्या इमारतींचा पुनर्विकास करण्याबाबत धोरण ठरविण्यासाठी विशेष सर्वसाधारण सभेचे आयोजन करण्याबाबत अर्ज सादर करणे आवश्यक असेल.”

                सोप्या भाषेत सांगायचे तर एखाद्या सोसायटीमध्ये ४० सभासद असतील तर कमीतकमी १० सभासदांनी सोसायटीच्या पुनर्विकासासाठी धोरण ठरवण्यासाठी विशेष सर्वसाधारण सभा बोलवण्यात यावी या आशयाचे पत्र किंवा लेखी अर्ज सोसायटीच्या सचिवांकडे दिला पाहिजे.

                अतिशय सोपा व पाळायला साधा असा हा नियम असूनही अनेक ठिकाणी हा सोपा पहिला नियम देखील पाळला जात नाही….

तरीही सभासद म्हणतात ७९(अ) जाचक आहे…. ???

“सभासदांना योग्य मार्गदर्शनाची तीव्र गरज आहे.”

यशराज अँड असोसिएट्स

पुनर्विकास प्रकल्प सल्लागार

 मोफत योग्य मार्गदर्शनासाठी अवश्य संपर्क करा.

ypmc.in@gmail.com,    92234 19450,    SMS: 73030 55782.

                थोडक्यात, ७९ (अ) ही शासनाने नेमलेल्या बुद्धिमान तज्ञांच्या अभ्यासगटाने बनवलेली सोसायटीच्या सभासदांना सुरक्षित करणारी फायदेशीर ठरेल अशी नियमावली आहे.

                एखादा ज्ञानी व अभ्यासू पीएमसी कलम ७९ (अ) बाबत सोसायटी व सभासद यांना अतिशय उत्तमरित्या मार्गदर्शन करून त्यांच्या मनातील संभ्रम पूर्ण दूर करू शकतो.

             पहिल्या विशेष सर्वसाधारण सभेमध्ये अनुभवी व तज्ञ अशा पीएमसीची निवड झाल्यावर प्रकल्पाची सर्व प्रक्रिया ७९(अ) च्या चौकटीत बसवण्याचे काम व कसब पीएमसी तज्ञांचे असते. सभासदांनी त्यांना वेळोवेळी योग्य ते सहकार्य द्यायचे असते.

               

प्रकल्पासाठी आर्किटेक्ट, कायदेतज्ञ हे पीएमसी कंपनीच्या पॅनेलवरीलच असायला हवेत. प्रकल्पासाठी पीएमसीने नेमलेले पॅनेलवरील आर्किटेक्ट-कायदेतज्ञ विकासकाने स्वीकारले पाहिजेत.

               अपवादात्मक परिस्थितीत पॅनेलवरील त्या आर्किटेक्टने वा कायदेतज्ञाने निवड झालेल्या विकासकाबरोबर पूर्वी काही काम केलेले असले तरी प्रकल्पामधील आर्किटेक्चरबाबतच्या व कायदे संबंधित कामांवर  पीएमसी कंपनीतील इतर पॅनेल तज्ञांचा अंकुश असल्यामुळे सोसायटीचे नुकसान पॅनेल तज्ञ होवू देत नाहीत.

                निदर्शनास आले आहे की व्यवस्थापकीय समितीचे सदस्य विशेष सर्वसाधारण सभा बोलावण्यापूर्वीच एखाद्या विकासकाला संपर्क करतात वा एखादा विकासक त्यांना संपर्क करून पुनर्विकासाचा अव्यवहार्य प्रस्ताव देवूनही टाकतो.७९(अ) टाळून तो प्रस्ताव रेटून नेण्याचा प्रयत्न काही सभासद करू पाहतात.

                एखादा जागृत सभासद जेव्हा त्यांना ७९(अ) चे महत्व व अनिवार्यता सांगतो तेव्हा नाईलाजाने पीएमसी तज्ञांना पाचारण केले जाते. असे निरीक्षण आहे की काही सभासदांना “पीएमसी”ची फी त्यांच्या आवडत्या विकासकाला द्यावी लागणार याचे फार दु:ख होते.

                याचाच फायदा वाईट प्रवृत्तीचा विकासक घेतो व तो सभासदांना सांगतो की पीएमसी का पाहिजे? त्यांची फी आपण का द्यायची? एव्हढेच नव्हे तर ७९(अ) वगैरेचे पालन आपण करायची गरजच काय? आपण त्या सर्व बाबींचे पालन न करताही प्रकल्प पूर्ण करू शकतो” वगैरे वगैरे. यासाठी तो यापूर्वीच्या पीएमसी न नेमता केलेल्या कामांचे दाखले देतो. लक्षात ठेवा, ३-१-२००९ नंतरचा पुनर्विकास प्रकल्प हा ७९(अ) प्रमाणे करणे अनिवार्य आहे.त्याचे पालन न करणे सोसायटीसाठी फार घातक ठरू शकते.

                काही सदस्यांना खास प्रस्ताव देवून गळ टाकून बसलेल्या विकासकासाठी, सोसायटी ७९(अ)चे पालन करणार ही बाब म्हणजे डोकेदुखीच असते. आपले सर्व कौशल्य पणाला लावून तो खुबीने सभासदांना, पुनर्विकासात पीएमसी नियुक्त करून ७९(अ) चे पालन करण्याची गरज असतेच असे  नाही असे धादांत खोटे सांगतो.

                सभासदांनी हे लक्षात घ्यावे की ७९(अ) चेपालन करायचे बंधन पूर्णपणे सोसायटीवर आहे. ते न केल्यास बेकायदेशीर मार्गाने पुनर्विकास करण्याबाबतचा ठपका सोसायटीवरच येतो.

 -: आमचे ध्येय :-

लोकांना बेघर होण्यापासून वाचवणे व त्यांना दर्जेदार टिकावू काम, योग्य वेळेत, न्याय्य हक्कांसह मिळावे म्हणून कार्यरत रहाणे.

                

                        काही विकासक सोसायटीने नेमलेल्या पीएमसीची फी द्यावी लागेल [पूर्ण प्रकल्प किंमतीच्या ०.२% सुद्धा नसते] त्यामुळे त्यांचे नुकसान होत असल्यामुळे सभासदांना कमी फायदे मिळतील अशी भिती दाखवतात. त्याचवेळी तर्कशास्त्र विरोधात जावून फी वाचेल त्या रक्कमेचे फायदे सभासदांना देण्याचे आमिष ते दाखवतात.

                “हुरळली मेंढी आणि लागली लांडग्याच्या पाठीमागे” या म्हणीनुसार अनेकदा काही सरळमार्गी सभासद सुद्धा या गोष्टींनी भुलतात व विकासकाच्या आमिषांना बळी पडून कलम ७९(अ) चा आग्रह सोडतात किंवा विकासकाच्या आर्किटेक्टची किंवा त्याच्या मर्जीतील पीएमसीची निवड स्वत:च्या प्रकल्पासाठी करतात.

                पुढे काही कारणाने तो प्रकल्प अडचणीत आला की विकासक आपली नखे दाखवतो. विकासकाच्या मर्जीतील नेमलेला विकासकाचा आर्किटेक्ट/पीएमसी सोसायटीला सहकार्य करण्याऐवजी विकासकालाच पूर्णपणे सहकार्य करतो.

                तो प्रकल्प अर्धवट रहातो, भाड्याचे पैसे मिळणेच बंद होते तेव्हा सर्व सभासदांचे डोळे उघडतात पण तेव्हा पुष्कळ उशीर झालेला असतो व न भरून येणार नुकसान झालेले असते.

                शासनाच्या निर्देशाने सोसायटीने नेमलेले पीएमसी नको म्हणणारा विकासक कोण? व तो त्या नेमणुकीला विरोध का करतो?

हे अवश्य जाणून घ्या....

आमच्या संपर्कात राहून आपल्या जवळपास होणाऱ्या एखाद्या परिसंवादाला वा दुसऱ्या एखाद्या सोसायटीच्या सभेला पाहुणे म्हणून उपस्थित राहून या सर्वाची कारणे आपण अवश्य जाणून घेवू शकता.

                काही मोजके चांगले विकासक वगळता अनेक विकासकांना अशीही भीती वाटते प्रकल्प मिळवण्यासाठी टेंडर प्रक्रियेमध्ये त्याला इतरांसह भाग घ्यावा लागेल. सर्वात चांगली ऑफर द्यावी लागेल व आपल्यापेक्षा चांगली ऑफर देणारा दुसरा चांगला विकासक त्या प्रकल्पाच्या स्पर्ध्येत असेल तर ते काम चांगली ऑफर देणाऱ्या चांगल्या विकासकाला मिळू शकते.

                एखाद्या विकासकाला हे काम जरी सभासदांद्वारे केल्या जाणाऱ्या निवड प्रक्रियेतून मिळाले तरी पीएमसी तज्ञ जर ज्ञानी, अनुभवी व “खमका” असेल तर विकासकाला प्रकल्पामध्ये वाटेल तशी मनमानी करायला मिळत नाही. प्रशिक्षित कामगारांकडून वेळेचे बंधन पाळून, दर्जेदार मटेरियल वापरून व्यवस्थित काम करावे लागेल आणि दिलेल्या सर्व कमिटमेंटस पूर्ण कराव्याच लागतील.

                यामुळे नियोजन केलेल्या फार मोठ्या नफ्यावर काही प्रमाणात पडणारा “फरक” त्याला अजिबात नको असतो.

                सोसायटीच्या पीएमसीला विकासक विरोध करतो याचे मुख्य कारण त्यांची फी नसून वर नमूद केलेल्या सर्व बाबी आहेत.

“काही चांगले विकासक वगळता इतरांना हे सर्वनको असते.”

               

                ७९(अ) चे अजिबात पालन न करता फसवून केवळ कंसेंटलेटर व अॅग्रीमेंटवर सह्या घेवून नंतर त्या सह्यांची धमकी दाखवून अनेक विकासक सभासदांना त्यांच्यातर्फे पुनर्विकासामध्ये जाण्यासाठी भाग पाडतात हे बेकायदेशीर आहे.  या अशा बेकायदेशीर पत्रांची व त्यावरील सह्यांची किंमत कायद्यामध्ये शून्य असते. सभासद व्यवस्थित मार्गदर्शन घेवून ही बेकायदेशीर पत्रे व अॅग्रीमेंट रद्द करून घेवून अयोग्य विकासकाला दूर करू शकतात.