-: आमचे ध्येय :-

-: आमचे ध्येय :-

लोकांना बेघर होण्यापासून वाचवणे व त्यांना दर्जेदार टिकावू काम, योग्य वेळेत, न्याय्य हक्कांसह मिळावे म्हणून कार्यरत रहाणे.

तज्ञ: हवे कि नको?

                पुनर्विकास प्रकल्प करतांना सोसायटीतर्फे पीएमसी तज्ञ नियुक्त केले जावेत की ते नसावेत या प्रश्नावर, सभासदांना सुरक्षित करण्यासाठी शासनाने पीएमसींची नियुक्ती सोसायटीने केली पाहिजे व पुनर्विकास प्रकल्प हा ७९(अ) प्रमाणेच केला पाहिजे असे स्पष्ट निर्देश दिलेले आहेत व ते पाळणे सोसायटीला बंधनकारक आहे.

                अनेकदा सभासद म्हणतात की विकासक पीएमसीची फी द्यायला तयार नाही. त्या सभासदांनी ही बाब व्यवस्थित समजून घ्यावी की सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या पुनर्विकासाबाबत शासनाने निर्देश दिले आहेत की....

                पहिल्याच विशेष सर्वसाधारण सभेत सोसायटीतर्फे “पीएमसी” प्रथम नेमले गेले पाहिजेत. त्यानंतर पुष्कळ उशिराने “विकासक” प्रकल्पाच्या चित्रामध्ये येतात.

                नेमलेल्या पीएमसी तज्ञांनी सभासदांच्या व्यवहार्य सुचना व सोसायटीच्या जमिनीबाबत संपूर्ण व्यवहार्यता [Feasibility]विचारात घेवूनच अहवाल व त्यावर आधारित प्रस्ताव/निविदा बनवायची असते.

                प्रस्ताव विकासकांकडून घ्यायचा नसून अथवा सभासदांनी बनवायचा नसून नेमलेल्या पीएमसी तज्ञांनीच ते बनवायचे असतात.

                त्या प्रस्तावाबाबत पारदर्शकता ठेवून सभासदांच्या सहमतीने योग्य अटींवर स्पर्धात्मक निविदा पीएमसींनी जाहीररीत्या [वर्तमानपत्र] मागवून निविदा/टेंडर प्रक्रियेमध्ये भाग घेतलेल्या विकासकांपैकी स्वत:चे योग्य व सर्वकष निकष लावून त्यातील पाच/तीन अथवा कमी निविदा असल्यास तेवढ्यांची शिफारस सभासदांना अंतिम विकासक निवडीसाठी करायची असते. शासकीय नियमावली ७९(अ) मध्ये हे सर्व स्पष्ट केलेले आहे.

                नेमलेले पीएमसी निविदेच्या माध्यमातून विकासकांना निमंत्रित करून त्यातून काही योग्य विकासक निवडून त्यापैकी सर्वोत्तम विकासक निवडीसाठी सभासदांना मार्गदर्शन करतात.

                थोडक्यात पुनर्विकास प्रकल्प पूर्ण करण्यासाठी “लायक” विकासक निवडीबाबतचे निर्णय घेण्याचे अधिकार सभासदांनी निवडलेल्या पीएमसीला महाराष्ट्र शासनानेच बहाल केले आहेत.

                शिवाय प्रकल्पाच्या कालावधीमध्ये प्रकल्पावर सर्वांगीण अंकुश ठेवण्याचे महत्वाचे असे तज्ञांचे अधिकार देखील शासनाने पीएमसींना दिलेले आहेत या पार्श्वभूमीवर, पीएमसीच्या आधी सोसायटीमध्ये बेकायदेशीररित्या दाखल होवून “पीएमसी नको आणि त्यांची फी आम्ही देणार नाही”असे विकासक कसे काय म्हणू शकतो?

                शासकीयनियमावलीचाच नव्हे तर कायद्यांचा कसलाच अभ्यास नसणारा विकासकच, “पुनर्विकासात पीएमसी नकोत व त्यांची फी आम्ही देणार नाही” अशी विधाने करू शकतो.

                अशा विकासकाला आपला प्रकल्प द्यायचा की नाही हे सभासदांनीच ठरवायचे आहे. तसा तो दिला तर त्यात अडचणी येणार हे नक्की.अशा विकासकाचे ऐकून फी वाचवण्यासाठी पीएमसींना न नेमणाऱ्या व शासकीय नियमावलीचे उलंघन करणाऱ्या सोसायट्या फार कायदेशीर अडचणीमध्ये आलेल्या आहेत व येत आहेत.

                पुनर्विकासात सुरुवातीलाच पीएमसी तज्ञांच्या नेमणुक करण्याबाबतचा शासनाच्या अभ्यासगटाचा उद्देश्य सोसायटीने व सर्व सभासदांनी नीट समजून घेणे आवश्यक आहे. काही ठिकाणी विकासकाच्या आर्किटेक्ट/पीएमसीला नेमून पुनर्विकास प्रकल्प मार्गी लावण्याचा प्रयत्न केला जातो हे बेकायदेशीर आहे.

                अयोग्य विकासक निवडला जावूनसभासद बेघर होवू नयेतव निवडल्या गेलेल्या विकासकाकडून उत्कृष्ट दर्जाचे टिकावू काम योग्य वेळेत, ठरलेल्या सर्व कमीटमेंटससह पूर्ण केले जावे, यासाठी प्रकल्प व विकासक यांच्यावर ज्ञानी व अनुभवी व्यक्तींचे पूर्ण नियंत्रण असावे या उद्देशाने सोसायटीला सुरुवातीलाच त्यांच्या पीएमसी तज्ञांची नियुक्ती शासनाने अनिवार्य केली आहे.

                पुनर्विकास प्रकल्पादरम्यान सभासदांचे कोणतेही नुकसान होवू नये म्हणून सोसायटीतर्फे “अंकुश” ठेवण्यासाठी नेमला जाणारा पीएमसी जर विकासकाचाच आर्किटेक्ट किंवा त्याच्या हाताखाली काम करणारी व्यक्ती असेल तर तो फायदा सोसायटीचा पाहील कि विकासकाचा  पाहील???

                 विकासकाच्या “मर्जीतील” काही सभासद इतर अनेक चांगल्या सभासदांना कलम ७९ (अ) बाबत फार चुकीची माहिती देतात. ती फार जाचक नियमावली आहे आणि त्या नियमावलीचे पालन करणे हे फार कठीण काम आहे असे त्यांना सांगतात.हे पूर्णपणे अयोग्य आहे.

                शासनाच्या सहकार, कायदा, गृहनिर्माण वगैरे विभागांकडे पुनर्विकासात पोळलेल्या सभासदांच्या प्रचंड तक्रारी आल्यामुळेच शासनाने बुद्धिमान व तज्ञ अशा अभ्यासगटाची नियुक्ती केली. त्या तज्ञांनी भरपूर माहिती गोळा करून शासनाला अहवाल व सुचना सादर केल्या. त्यावर आधारितच ७९(अ) नियमावली बनवली आहे.

                न्याय संस्थेकडे व शासनाकडे आलेल्या तक्रारींपैकी मुख्य ८ तक्रारी विचारात घेवून ही नियमावली, ७९(अ) बनवण्यात आली आहे. नियमावलीत १३ मुख्य नियम, १६ उपनियम आणि १९ पोटनियम आहेत.

                ७९(अ) चा पहिलाच नियम असे सांगतो की, संस्थेच्या इमारतीच्या पुनर्विकासासाठी सभासदांनी संस्थेच्या सचिवांकडे विशेष सर्वसाधारण सभाबोलावण्याची लेखी मागणी करायला हवी.

                नियम १ : “ज्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या इमारतींचा पुनर्विकास करावयाचा आहे अशा संस्थेच्या किमान १/४ पेक्षा कमी नाही एव्हढ्या सभासदांनी संस्थेच्या उपविधीनुसार निवडून आलेल्या व कायद्यानुसार गठीत झालेल्या संस्थेच्या व्यवस्थापक समिती सचिवांकडे इमारत पुनर्विकासासंबंधीच्या त्यांच्या योजना व सूचनांसह संस्थेच्या इमारतींचा पुनर्विकास करण्याबाबत धोरण ठरविण्यासाठी विशेष सर्वसाधारण सभेचे आयोजन करण्याबाबत अर्ज सादर करणे आवश्यक असेल.”

                सोप्या भाषेत सांगायचे तर एखाद्या सोसायटीमध्ये ४० सभासद असतील तर कमीतकमी १० सभासदांनी सोसायटीच्या पुनर्विकासासाठी धोरण ठरवण्यासाठी विशेष सर्वसाधारण सभा बोलवण्यात यावी या आशयाचे पत्र किंवा लेखी अर्ज सोसायटीच्या सचिवांकडे दिला पाहिजे.

                अतिशय सोपा व पाळायला साधा असा हा नियम असूनही अनेक ठिकाणी हा सोपा पहिला नियम देखील पाळला जात नाही….

तरीही सभासद म्हणतात ७९(अ) जाचक आहे…. ???

“सभासदांना योग्य मार्गदर्शनाची तीव्र गरज आहे.”

यशराज अँड असोसिएट्स

पुनर्विकास प्रकल्प सल्लागार

 मोफत योग्य मार्गदर्शनासाठी अवश्य संपर्क करा.

ypmc.in@gmail.com,    92234 19450,    SMS: 73030 55782.

                थोडक्यात, ७९ (अ) ही शासनाने नेमलेल्या बुद्धिमान तज्ञांच्या अभ्यासगटाने बनवलेली सोसायटीच्या सभासदांना सुरक्षित करणारी फायदेशीर ठरेल अशी नियमावली आहे.

                एखादा ज्ञानी व अभ्यासू पीएमसी कलम ७९ (अ) बाबत सोसायटी व सभासद यांना अतिशय उत्तमरित्या मार्गदर्शन करून त्यांच्या मनातील संभ्रम पूर्ण दूर करू शकतो.

             पहिल्या विशेष सर्वसाधारण सभेमध्ये अनुभवी व तज्ञ अशा पीएमसीची निवड झाल्यावर प्रकल्पाची सर्व प्रक्रिया ७९(अ) च्या चौकटीत बसवण्याचे काम व कसब पीएमसी तज्ञांचे असते. सभासदांनी त्यांना वेळोवेळी योग्य ते सहकार्य द्यायचे असते.

               

प्रकल्पासाठी आर्किटेक्ट, कायदेतज्ञ हे पीएमसी कंपनीच्या पॅनेलवरीलच असायला हवेत. प्रकल्पासाठी पीएमसीने नेमलेले पॅनेलवरील आर्किटेक्ट-कायदेतज्ञ विकासकाने स्वीकारले पाहिजेत.

               अपवादात्मक परिस्थितीत पॅनेलवरील त्या आर्किटेक्टने वा कायदेतज्ञाने निवड झालेल्या विकासकाबरोबर पूर्वी काही काम केलेले असले तरी प्रकल्पामधील आर्किटेक्चरबाबतच्या व कायदे संबंधित कामांवर  पीएमसी कंपनीतील इतर पॅनेल तज्ञांचा अंकुश असल्यामुळे सोसायटीचे नुकसान पॅनेल तज्ञ होवू देत नाहीत.

                निदर्शनास आले आहे की व्यवस्थापकीय समितीचे सदस्य विशेष सर्वसाधारण सभा बोलावण्यापूर्वीच एखाद्या विकासकाला संपर्क करतात वा एखादा विकासक त्यांना संपर्क करून पुनर्विकासाचा अव्यवहार्य प्रस्ताव देवूनही टाकतो.७९(अ) टाळून तो प्रस्ताव रेटून नेण्याचा प्रयत्न काही सभासद करू पाहतात.

                एखादा जागृत सभासद जेव्हा त्यांना ७९(अ) चे महत्व व अनिवार्यता सांगतो तेव्हा नाईलाजाने पीएमसी तज्ञांना पाचारण केले जाते. असे निरीक्षण आहे की काही सभासदांना “पीएमसी”ची फी त्यांच्या आवडत्या विकासकाला द्यावी लागणार याचे फार दु:ख होते.

                याचाच फायदा वाईट प्रवृत्तीचा विकासक घेतो व तो सभासदांना सांगतो की पीएमसी का पाहिजे? त्यांची फी आपण का द्यायची? एव्हढेच नव्हे तर ७९(अ) वगैरेचे पालन आपण करायची गरजच काय? आपण त्या सर्व बाबींचे पालन न करताही प्रकल्प पूर्ण करू शकतो” वगैरे वगैरे. यासाठी तो यापूर्वीच्या पीएमसी न नेमता केलेल्या कामांचे दाखले देतो. लक्षात ठेवा, ३-१-२००९ नंतरचा पुनर्विकास प्रकल्प हा ७९(अ) प्रमाणे करणे अनिवार्य आहे.त्याचे पालन न करणे सोसायटीसाठी फार घातक ठरू शकते.

                काही सदस्यांना खास प्रस्ताव देवून गळ टाकून बसलेल्या विकासकासाठी, सोसायटी ७९(अ)चे पालन करणार ही बाब म्हणजे डोकेदुखीच असते. आपले सर्व कौशल्य पणाला लावून तो खुबीने सभासदांना, पुनर्विकासात पीएमसी नियुक्त करून ७९(अ) चे पालन करण्याची गरज असतेच असे  नाही असे धादांत खोटे सांगतो.

                सभासदांनी हे लक्षात घ्यावे की ७९(अ) चेपालन करायचे बंधन पूर्णपणे सोसायटीवर आहे. ते न केल्यास बेकायदेशीर मार्गाने पुनर्विकास करण्याबाबतचा ठपका सोसायटीवरच येतो.

 -: आमचे ध्येय :-

लोकांना बेघर होण्यापासून वाचवणे व त्यांना दर्जेदार टिकावू काम, योग्य वेळेत, न्याय्य हक्कांसह मिळावे म्हणून कार्यरत रहाणे.

                

                        काही विकासक सोसायटीने नेमलेल्या पीएमसीची फी द्यावी लागेल [पूर्ण प्रकल्प किंमतीच्या ०.२% सुद्धा नसते] त्यामुळे त्यांचे नुकसान होत असल्यामुळे सभासदांना कमी फायदे मिळतील अशी भिती दाखवतात. त्याचवेळी तर्कशास्त्र विरोधात जावून फी वाचेल त्या रक्कमेचे फायदे सभासदांना देण्याचे आमिष ते दाखवतात.

                “हुरळली मेंढी आणि लागली लांडग्याच्या पाठीमागे” या म्हणीनुसार अनेकदा काही सरळमार्गी सभासद सुद्धा या गोष्टींनी भुलतात व विकासकाच्या आमिषांना बळी पडून कलम ७९(अ) चा आग्रह सोडतात किंवा विकासकाच्या आर्किटेक्टची किंवा त्याच्या मर्जीतील पीएमसीची निवड स्वत:च्या प्रकल्पासाठी करतात.

                पुढे काही कारणाने तो प्रकल्प अडचणीत आला की विकासक आपली नखे दाखवतो. विकासकाच्या मर्जीतील नेमलेला विकासकाचा आर्किटेक्ट/पीएमसी सोसायटीला सहकार्य करण्याऐवजी विकासकालाच पूर्णपणे सहकार्य करतो.

                तो प्रकल्प अर्धवट रहातो, भाड्याचे पैसे मिळणेच बंद होते तेव्हा सर्व सभासदांचे डोळे उघडतात पण तेव्हा पुष्कळ उशीर झालेला असतो व न भरून येणार नुकसान झालेले असते.

                शासनाच्या निर्देशाने सोसायटीने नेमलेले पीएमसी नको म्हणणारा विकासक कोण? व तो त्या नेमणुकीला विरोध का करतो?

हे अवश्य जाणून घ्या....

आमच्या संपर्कात राहून आपल्या जवळपास होणाऱ्या एखाद्या परिसंवादाला वा दुसऱ्या एखाद्या सोसायटीच्या सभेला पाहुणे म्हणून उपस्थित राहून या सर्वाची कारणे आपण अवश्य जाणून घेवू शकता.

                काही मोजके चांगले विकासक वगळता अनेक विकासकांना अशीही भीती वाटते प्रकल्प मिळवण्यासाठी टेंडर प्रक्रियेमध्ये त्याला इतरांसह भाग घ्यावा लागेल. सर्वात चांगली ऑफर द्यावी लागेल व आपल्यापेक्षा चांगली ऑफर देणारा दुसरा चांगला विकासक त्या प्रकल्पाच्या स्पर्ध्येत असेल तर ते काम चांगली ऑफर देणाऱ्या चांगल्या विकासकाला मिळू शकते.

                एखाद्या विकासकाला हे काम जरी सभासदांद्वारे केल्या जाणाऱ्या निवड प्रक्रियेतून मिळाले तरी पीएमसी तज्ञ जर ज्ञानी, अनुभवी व “खमका” असेल तर विकासकाला प्रकल्पामध्ये वाटेल तशी मनमानी करायला मिळत नाही. प्रशिक्षित कामगारांकडून वेळेचे बंधन पाळून, दर्जेदार मटेरियल वापरून व्यवस्थित काम करावे लागेल आणि दिलेल्या सर्व कमिटमेंटस पूर्ण कराव्याच लागतील.

                यामुळे नियोजन केलेल्या फार मोठ्या नफ्यावर काही प्रमाणात पडणारा “फरक” त्याला अजिबात नको असतो.

                सोसायटीच्या पीएमसीला विकासक विरोध करतो याचे मुख्य कारण त्यांची फी नसून वर नमूद केलेल्या सर्व बाबी आहेत.

“काही चांगले विकासक वगळता इतरांना हे सर्वनको असते.”

               

                ७९(अ) चे अजिबात पालन न करता फसवून केवळ कंसेंटलेटर व अॅग्रीमेंटवर सह्या घेवून नंतर त्या सह्यांची धमकी दाखवून अनेक विकासक सभासदांना त्यांच्यातर्फे पुनर्विकासामध्ये जाण्यासाठी भाग पाडतात हे बेकायदेशीर आहे.  या अशा बेकायदेशीर पत्रांची व त्यावरील सह्यांची किंमत कायद्यामध्ये शून्य असते. सभासद व्यवस्थित मार्गदर्शन घेवून ही बेकायदेशीर पत्रे व अॅग्रीमेंट रद्द करून घेवून अयोग्य विकासकाला दूर करू शकतात.