पुनर्विकास व इमारतीचे आयुष्य

पुनर्विकास व इमारतीचे आयुष्य

पुनर्विकासादरम्यान प्रशासकीय व कायदेशीर बाबींवर फार भर दिला जातो. प्रशासकीय व कायदेशीर या बाबी बांधकामाच्या २-३ वर्षांच्या कालावधीमध्ये फार महत्वाच्या आहेत याबाबत शंकाच नाही पण इमारत बांधून झाल्यावर महत्वाचे असते ते इमारतीचे आयुष्य.

त्यासाठी आवश्यक असतो बांधकामाचा दर्जा व टिकाऊपणा. म्हणूनच सभासदांनी पीएमसी तज्ञांच्या मदतीने बांधकामावर सुरुवातीपासून ताबा मिळेपर्यंतच्या  संपूर्ण कालावधीत बांधकामावर योग्य देखरेख व अंकुश [Monitoring] काळजीपूर्वक ठेवला पाहिजे.

                दुर्दैवाने यशस्वी पुनर्विकासाचा कालावधी फक्त २-३ वर्षे म्हणजेच बांधकाम पूर्ण होवून इमारतीचा ताबा मिळेपर्यंत एव्हढाच समजला जातो. ते पूर्ण चूक आहे.

                नव्याने बांधलेल्या इमारतीत कमीतकमी ४० वर्षे स्ट्रक्चरल रिपेरिंगचे काम निघता नये व तिचे आयुष्य कमीतकमी १०० वर्षे असायला हवे तरच त्याला “यशस्वी पुनर्विकास” म्हणता येईल.

                इमारतीचे हे असे बांधकाम करता येईल का? या प्रश्नाचे उत्तर “होय” आहे व अनेक उदाहरणांनी ते सिद्ध करता येवू शकते.

                चौरस फुटाला फक्त १२ ते १५% एव्हढा जास्त खर्च बांधकाम करतांना करून इमारतीचे काम दर्जेदार /टिकावू बनवता येते. हे कसे शक्य आहे ते आम्ही आमच्या परिसंवाद/मिटींगमध्ये समजावतो.

                इमारतीचे उत्कृष्ट दर्जाचे टिकावू काम योग्य वेळेत व दिल्या गेलेल्या सर्व आश्वासनांसह कसे पूर्ण करून घ्यायचे हे जाणण्यासाठी आमच्यातर्फे केल्या जाणाऱ्या मोफत जागृती परिसंवाद [Awareness Seminars] व सोसायट्यांमधील सभा यासाठी अवश्य संपर्क करा.

                इमारतीच्या दर्जेदार टिकावू बांधकामबाबत योग्य काळजी घेतली गेली नाही तर काय होईल?  

                वेळेच्या  व्यवस्थापनाअभावी  काम वेळेत पूर्ण होणार नाही. बांधकामाच्या दर्जाबाबत भरपूर तडजोडी केल्या जातील. तशा त्या बहुतेक सर्व ठिकाणी सुरु आहेतच.

                असे निरीक्षण आहे की पुनर्विकास करताना पुष्कळवेळा विकासक दोन वेगवेगळे टॉवर्स बांधतो. यांतल्या सभासदांसाठी बांधल्या जाणाऱ्या टॉवरचे काम एवढया नित्कृष्ट दर्जाचे केलेले असते की फार  कमी  काळामध्ये या टॉवर्सचे स्ट्रक्चरल रिपेरिंगचे मोठे काम निघेल..... निघाली आहेत...... निघत आहेत...........

                भविष्यात तो टॉवर धोकादायक ठरल्यास सभासदांना  ती इमारत पाडून परत "पुनर्बांधणी" (Re-Construction) करण्यावाचून पर्यायच शिल्लक  उरणार नाही....

(शंका असेल त्यांनी ही पुस्तिका अवश्य जपून  ठेवावी....)

                सर्वात महत्वाची व लक्षात घ्यायची बाब ही आहे की, आज FSI  [Floor Space Index] व TDR [Transferable Development Right] मुळे विकासकाला जास्त बांधकाम करायला मिळते. पीएमसींनी बनवलेल्या फिजीबिलीटी रिपोर्टप्रमाणे त्यापैकी काही वाढीव/जास्त जागा जमीनमालक असलेल्या सभासदांना मोफत मिळते. शिवाय त्यामधूनच कॉर्पस्, भाडे, दलाली, वाहतूक व यापूर्वी [पान क्र.१९ वर] दिलेले इतर सर्व प्रशासनिक, परवानग्या वगैरेसाठी खर्च केला जातो.

                परंतु सुरुवातीपासून योग्य पीएमसी नेमून व स्वत: योग्य देखरेख करून सभासदांनी इमारतीच्या कामाचा दर्जा व टिकावूपणा यांना फारसे महत्व दिले नाही तर मग....

काय होवू शकते???

                जर १०-१२ वर्षांमध्येच इमारत पाडून परत नव्याने बांधायची वेळ आली तर त्यावेळी बांधकामासाठी दर्जेदार व टिकावू काम करणारा चांगला विकासकच सोसायटीला शोधावा लागेल.       

                त्यावेळी इमारतीची पुनर्बांधणी करताना मात्र त्या इमारतीचे FSI/TDR बाबतचे सर्व फायदे यापूर्वीच वापरलेले असल्यामुळे त्यावेळी विकासकाला FSI/TDR याबाबतचे  कोणतेही फायदे परत मिळणार नाहीत आणि त्यामुळेच तो सोसायटीला व सभासदांना कोणतेही फायदे देऊ शकणार नाही.....

                म्हणजेच १०-१२ वर्षात तो धोकादायक टॉवर तोडून परत नव्याने बांधावा लागेल त्यावेळी बांधकामाचे पूर्ण पैसे, शिवाय सभासदांना ३-४ वर्षे परत बाहेर भाड्याने रहावे लागेल त्या भाडयाचे पूर्ण पैसे, दलाली, वाहतूक व इतर सर्व खर्च यांची तरतूद ही प्रत्येक सभासदाला स्वत:च्या खिशातूनच करावी लागेल.

ही वेळ येऊ नये आणि म्हणून सोसायटीच्या सर्व सभासदांनी सुरुवातीला पीएमसी कंपनी व नंतर त्यांच्या मदतीने सुयोग्य अशा विकासकाची निवड करतांना फार जागृत रहायला हवे.

एक हिंदी म्हण आहे...

"घी देखा लेकिन बडगा नही देखा"....

पुनर्विकासामध्ये जागृत राहून, बडगा बसू नये

याची व्यवस्थित काळजी जे सभासद घेतील त्यांना

पुनर्विकासाचे "घी" खाताना त्रास होणार नाही.......